济南白鹤市场外迁观察：阵痛中“重生”看不透的未来

近日的白鹤装饰材料市场，已不复往日繁忙景象。

白鹤装饰材料市场现址深处城市中央 本版照片均由记者郭尧 摄

买蔬菜到匡山，买水果到堤口，买茶叶到张庄路，买建材家居到北园……这是很多人的日常行为习惯，也支撑着这些专业市场运转。随着城市规模扩大，这些曾经的郊区变成了市区，拥挤、脏乱差成为常态。

于是五六年前，济南提出专业市场外迁，以缓解市区拥堵，解决脏乱差等问题。然而时至今日，真正有影响力的专业市场外迁，没有一个。最近，北湖片区拆迁，作为济南人所熟知、也是市区内规模最大的家装饰材集散地之一——白鹤装饰材料市场的外迁样本，或许能折射出专业市场外迁的趋势、尴尬、痛苦与期待……

愈发不好干的生意

老黄是从南方来济南做建材批发的生意人，在白鹤装饰材料市场有一家店铺，主营壁纸。每天早晨，他开车途经水屯路到店铺，看着路两边正在拆除的门面房、已空无一人的居民楼，尽管正值万物生长的春季，老黄却依然有种悲凉感。

“十多年前，我刚到这里做生意时，就听说这里要拆迁，都快麻木了。”老黄说，没想到这次要动真格了。很多重磅信息由不得老黄不相信：北湖片区被定位为济南12个地区中心之一，与CBD等战略性项目共同发展。

不过，对老黄造成更大心理震动的，还是发生在身边的事情：在装饰材料市场旁边，建筑档次更高的白鹤灯具窗帘商城，去年已经全部关闭，所有商户都搬到了北园大街南侧的大明家居;如今商城内空空如也，门口两座金黄色雄狮，还在诉说着往日的辉煌。

2月底，天桥区举办北湖片区拆迁攻坚决战誓师大会，再次发出明确信号：白鹤装饰材料市场加快搬迁拆除，力争上半年形成净地，并完成挂牌出让。消息一出，商户议论纷纷，既得搬完，又得挂牌出让，这么短的时间内，能完成吗?

不过，老黄关心的不是市场能否按期完成搬迁，而是每况愈下的生意。去年，济南房地产市场火了一把，今年春天，本应该是装修旺季，装饰材料市场的好时候，但老黄的店铺有时好几天都不开张。

至于原因，首先因为听说市场要搬迁，很多客户都不来了。其次，今年建材价格猛涨，一些人买房花钱花得差不多了，推迟装修进度;最后，也是最重要的，市区及郊区聚集着很多装饰材料市场，各自服务周边的人们，分散了客源。

虎视眈眈的市场

对老黄“市场多，分散客源”的说法，山东白鹤集团公司总经理秦秀菊深有感触。遥想上世纪90年代初，天桥区北园一带还是农村，济南火车东站附近的白鹤村，依靠其独特的地理位置，开始做建材批发市场，主要经营基础性材料，物美价廉，生意很好;周边的边庄、杨庄、水屯等，陆续效仿。

随后，济南家装市场越来越大，北园一带开始分化，一部分做批发，另一部分做零售，东亚家居、银座家居、欧亚达、居然之家、红星美凯龙等陆续出现。据不完全统计，目前仅北园大街东西沿线聚集的家居建材市场，总经营面积200余万平方米，竞争激烈程度，可见一斑。

“问题的关键是，不仅北园一带有建材市场，全市范围都遍地开花。”在北园一带代理销售紫荆花漆的蔡先生说，在南部，有十六里河装饰材料市场、东八建材市场等;在北部，除了北园一带外，还有黄台建材市场、盖家沟等;在东部，有七里河建材市场、王舍人建材市场等;在西部还有金牛建材、月星家居等。

尤其值得一提的是，济南建材市场规模还在扩大，在东部的工业北路与机场路交叉口附近，一家建材市场正在招商，准备“五一”开业;东北部的零点国际商贸物流港，也在全力针对建材五金类商户进行招商。

“这就是专业市场往往搬不动的原因。”秦秀菊说，从市场主办方的角度来讲，都知道市区交通拥堵，周边都是居民区，扩张受限，只有搬出去，才能有更大发展空间;但问题又来了，没建新市场就搬迁，商户就会跑到其他市场去。

事实上，在济南最早也是最积极推动专业市场外迁的，是堤口果品市场总经理展延怀，呼吁了五六年，一直没有找到合适新址，至今蜗居在原址，动弹不得。

“搬一次穷三年”

在秦秀菊看来，白鹤装饰材料市场之所以能有望成为济南市区内第一个外迁的规模较大专业市场，除了企业有意愿外，更重要的是因为政府支持，给市场提供了新的地址：药山片区，就在蓝翔路时代总部基地南侧。

记者注意到，为了推动商户搬迁，白鹤市场门口还贴出了新址的具体位置，以及规划设计方案、效果图。即使如此，在白鹤市场经营板材的汝成龙，依然对搬迁充满了担忧：“毕竟，搬一次，穷三年啊，以前不是没经历过。”

最初，白鹤装饰材料市场位于北园大街以南，现在的大明家居附近;2002年左右，顺河高架北延、北园大街拓宽，市场需要搬迁到现在的位置——水屯路滨河南路一带，汝成龙作为老商户，一同搬迁：“从北园大街到目前的位置，只有1公里左右的距离，但影响很大。”以汝成龙的店铺为例，以前天天有订单，一个月下来也少不了40单;搬迁之后，部分老客户找不到店铺，有时候一连好几天，没有一个订单。

后来，白鹤市场加大了宣传推广力度，历经3年时间，汝成龙的业务量才恢复过来。“那次搬迁，尽管政府有一些补贴，但综合算起来，损失也是千万级的。”秦秀菊回忆说，但凡事都有两面性，有失必有得，市场搬迁后，原来只有四五万平方米，一下子增加到15万平方米，发展空间变大了。与此同时，腾出后的旧址进行了升级改造，成为大明家居，主攻零售。由此，山东白鹤集团的各种业态布局，日臻完善、合理，成为北园众企业中，业态最为全面的之一。

“从某种意义上可以说，没有那次搬迁，也没有白鹤的今天。”秦秀菊说，每次搬迁都是一次阵痛与重生。

看不透的未来

如今，白鹤市场需要再一次动迁，又一次站到了十字路口上。“我早就知道，这一天迟早要到来。”秦秀菊说，因此在政府公布北湖片区拆迁方案之前，她已在筹划着外迁到西城、华山一带、黄河北等，但由于种种原因没有谈拢，没想到这次北湖片区拆迁，政府在药山片区给找了块地。

谈及未来，秦秀菊认为更多是机遇。首先，新址市场面积大了，占地500余亩，总建筑面积63万平方米，其中地上43万平方米，地下20万平方米，是原来市场面积的4倍多，集建材市场、商务楼、大型公寓于一体，不仅可以做大进大出式的建材批发，还可以向两头延伸，做仓储式物流、电商、购物中心等，发展空间会大大变广。

但在业内分析人士看来，挑战也不小。它毕竟搬离了北园大街建材家居聚集区，吸引客源是个问题。

不过，秦秀菊也有着自己的逻辑：白鹤搬过去后，会与周边的金牛建材、月星家居等，形成新的西北极，吸引客源;另外，未来新白鹤市场的定位更多是批发，装修公司及社区小建材市场的业户不会太在乎距离的远近。

远虑与近忧

企业家总有着常人难以理解的信心，这也许就是商业眼光，但一个事实不容回避：一方面，白鹤市场要搬迁的新址目前仍在拆迁、土地熟化中，下一步还要走招拍挂程序，然后才能建设，总计63万平方米显然非一日之功;另一方面，它的现址，政府却要求上半年形成净地，完成挂牌出让，两者矛盾何以协调?

“这也是我最发愁的。”秦秀菊坦言，她目前要做的是争取以最短时间把图纸变成现实，争取年中动工年底封顶，明年重新开业。不然，现有的商户没有搬入的地方，就最容易流失到其他市场。

“我估计短期内，不会有太多流失。”前面提到的建材商汝成龙说，“因为此前，我们已经交了去新市场的定金，不退钱的那个‘定’。”这也是秦秀菊心里有底儿的原因：“去年，我们为了搬迁，为新市场招商，不到3天时间，招了3000余家，是目前旧市场容量的两倍多，说明大家还是认可未来新市场的，不然不会交钱。”

当然，这也取决于新市场的建设速度，如果久拖不决，商户们也有可能及时止损，另觅其他市场。

“济南要打造区域性物流中心，以建材为代表的专业批发市场辐射能力一定要强，如果再在市区发展，显然已经没有前途。”济南商界人士李先生说，建议相关部门统一协调，再在郊区打造一个建材家居集散地，以增强济南辐射能力，而不应该像现在这样，应急性地搞单个市场搬迁，四处找地儿，既不利于市场发展，也不利于产业聚集、抱团发展。

原标题：白鹤市场外迁观察：阵痛中“重生” 看不透的未来

[责任编辑：杨凡、董迪]

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