探地：李沧中崂路百亿项目|京口路108号地块

导读：据青岛市国土资源局公告显示，12月22日(本周五)上午，将整体出让李沧中崂路4幅地块，12月21日（本周四）上午公开拍卖李沧京口路108号地块。其中，中崂路地块为商务金融、城镇住宅、零售商业性质，京口路108号地块为旅馆用地。小编于近日实地考察了这5幅地块，下面就请大家随小编一起来看看吧——

一、李沧中崂路地块测评

地块区位

地块基本信息：

宗地编号：352-350-370213-008-001-GB00049，354-352-370213-009-023-GB00020，352-351-370213-008-001-GB00050，353-353-370213-009-023-GB00021

地块位置：李沧区黑龙江路以东、青银高速以西、中崂路以南、大崂路以北

占地面积：136890.1平方米

建筑面积：49.2万平方米

起拍楼面价：9-2-2地块4700元/平方米，10-1-7地块7500元/平方米，10-2-2地块5200元/平方米，10-3-2地块7300元/平方米

土地用途：商务金融、城镇住宅、零售商业

容积率：9-2-2地块≤3.94，10-1-7地块≤2.32，10-2-2地块≤3.67，10-3-2地块≤4.11

建筑密度：15%-54%

绿化率：15%-46%

出让年限：城镇住宅70年、商务零售40年

地块区位价值评估：

这4幅地块北接李村万达广场，占地13万平，属于李村核心商圈中最后一片成规模的地块，周边多大品牌成熟社区，商业林立、生活配套十分便利。

地块现状实景

优势分析：

1、建设用地现状平整。可以说非常平整，已经被整理过，全部绿网覆盖，而且地块方正，规模成片，利于后期主题规划建设。

2、周边住宅集中，可共享周边成熟商业带来的人流。

3、位置优越，交通方便，黑龙江路和青银高速为主要出入干线。

劣势分析：

1、地块无明显劣势。惟一遗憾，10-2-2地块和10-3-2地块之间有个同样平整的地块，未纳入此次拍卖，使得四幅地块并未真正连成一片。

点评：

本次拍卖地块位置上佳，周边商圈繁华，人流量巨大，周边配套成熟。4幅地块中10-1-7地块起拍价最高，达7500元/平，但这个价格在李沧这里也不算高。万科今年8月份在李沧石牛山路取得的地块，价格为7550元/平，总成交价37亿。今年11月海信取得李沧国税局南地块，价格也为7500元/平。

据悉，这几幅地块闲置有一段时间了，此次上市，给戴上了一个更高的规划“帽子”。据今年4月李沧政府公布的规划显示，将在此打造“新金融先导示范园区”，预计投入建设金额高达100亿元以上。

包括李沧区在内，各区都会有一个类似于中央商务区的片区，李村商业广场无疑已成规模，但金融商务区仍不清晰。在这里要做金融商务区，而且是100亿元的投资规模，商业占比高达70%，这样的门槛，能参与竞拍的企业不多。

据传，已有几家全国性大鳄前期参与，某上海起家的、有金融背景的房企意向较强，最终花落谁家拭目以待。

二、京口路108号地块测评

地块区位

地块基本信息：

宗地编号：353-541-370213-002-006-GB00040

地块位置：李沧区京口路108号

占地面积：11280平方米

建筑面积：48504平方米

起拍楼面价：4280元/平方米

土地用途：旅馆用地

容积率：≤4.3

建筑密度：≤40%

绿化率：≥20%

出让年限：40年

地块区位价值评估：

地块位于京口路与重庆中路交叉口，北面200米远是青岛沧口长途汽车站，西面为海博家居卖场。地块离地铁3号线振华路站不远。附近居住小区较多，生活配套十分便利。

地块现状实景

优势分析：

1、建设用地现状平整。三角形地块，对酒店项目来说可算作优势。

2、周边住宅集中，老小区多。

3、交通便利，重庆中路和京口路环伺，北面200米远是青岛沧口长途汽车站，离地铁3号线振华路站不远，也是下环湾高速的峰口，规划为酒店，这个位置客源有保证。

劣势分析：

1、地块无明显劣势。

点评：

本次拍卖地块位置尚可，周边商圈繁华，人流量巨大，小旅馆较多。旅馆地块起拍价4280元/平。根据青岛市规划局发布的李沧区中心片区控制性详细规划公示，该地块拟规划为青岛融海酒店项目。

[责任编辑：杨凡、彭芳]

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