房地产怎么走？走势分化、布局细化将成发展新趋势

近日，某些城市个别住宅项目出现万人抢房的消息，引发舆论对房地产调控政策热议。业内专家指出，房地产调控效果已逐步实现，目前正处在转向调控长效机制建立的过程中，未来还会有更多优化政策出台。同时，房地产市场和企业将继续呈现分化趋势，龙头企业业务布局也将围绕国家战略更加细化，行业会将逐步回归更加体现其自身规律的周期当中。

目前的调控目标要求非常明确，即短期措施加上长效机制，短期措施为建立长效机制创造一个过渡期。绿地集团董事长张玉良表示，预计未来在土地供应方式、租赁机制等方面会有更多优化政策推出。

他认为，随着房地产调控长效措施逐步落地、完善、成型，类似的三四线去库存行情难以周期性出现，市场将逐步回归更加体现其自身规律的行业周期，实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的行业发展定位。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也对调控政策效果给予了高度评价，他认为调控政策尽管是用“五限”的办法，但总体上来说不是特别猛烈，而是逐渐加码，逐渐扩大范围。

在调控政策影响下，未来的房地产市场究竟会发生怎样的变化？在张玉良看来，未来5年，城镇化仍将是中国经济增长的重要动力，我国人口基数大市场规模大，相伴相生的消费转型升级等都会支撑房地产行业保持稳定。“现在的房地产市场仍然充满机会和发展空间，仍然是黄金时代。”

不过，张玉良预计，市场和企业分化将更为明显，这是因为核心竞争力的提升才是可持续发展的关键。那些具有较强竞争力的城市还将持续吸引人才、资金等要素流入，这些地区的房地产市场未来实现较好增长是大概率事件。反之，一些经济成长动力不足、人口流出较多的城镇，楼市能否实现可持续发展则具有较大的不确定性。

与市场形势类似，房地产企业竞争格局也将面临强者恒强、弱者趋弱的局面。那些开发运营能力强的企业能够吸引、拥有更多人才和资金等资源，资源配置能力不断提升，因而受政策和市场波动引起的影响相对较小。

大型龙头企业是房地产行业转型发展的风向标，那么未来他们的战略着力点将在哪些方面？业内人士分析，国家层面早已为行业发展指明了方向，不少大型龙头企业都把战略重点放在积极参与国家战略的具体实施方面，比如在一些垂直细分市场进行重点布局。

党的十九大报告提出以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林指出，加快发展中小城市、小城镇将成新型城镇化重要方向。

在国家对小城镇建设高度重视的背景下，特色小镇培育建设就成为许多大型龙头房企战略转型的重要方向。以绿地集团为例，已在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安等一二线重点城市远郊及周边储备了10-15个特色小镇项目。张玉良表示，绿地布局特色小镇战略坚持以人为本，生态优先、产业为基、文化为魂、科技助威，务实开展资源整合和产业落地。他特别指出，特色小镇的创建培育需要企业有较强的重大资源配置能力，建议各地发展特色小镇审慎选择合作对象，避免出现半拉子工程。

此外，据张玉良介绍，围绕国家科技强国战略，绿地集团在既有“大基建、大金融、大消费”业务格局之上，适时提出“大科技”战略，通过与复旦大学、上海交通大学、同济大学等知名高校搭建校企创新合作平台，重点发力科技创新。

（新华社）

[责任编辑：杨凡、刘岩]

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