想投资商铺却有很多疑问 业内帮你独家答疑

【编者按】在限购政策影响下，近期不少青岛投资需求的置业者开始考虑商铺、公寓、写字楼等商业类型不动产，其中素有“一铺养三代”高收益美称的商铺颇受置业者关注。

但岛城市场近年来也存在着，商铺多年不能出租，“三代养一铺”的高成本低收益投资失败案例。那么，购买商铺需要注意些什么呢？商铺的交易税费又是怎样的呢？针对近期多位置业者打来电话咨询的商铺相关问题，新闻网记者联系了多位业内帮忙答疑解惑。

热点问题一：

买商铺应该看重哪些要素 和买住宅一样吗？

万科（青岛）营销部刘经理接受新闻网记者采访时表示，对于商铺来说，目前投资价值确实不容小觑。因为目前青岛商业与住宅在新房市场存在“倒置现象”，也就是说商业售价是低于住宅的，这就存在了“价值洼地”现象，当下购买商铺是相对合适的一个好时机。不过，商铺的收益方式却和住宅不尽相同，住宅可租可售，但商铺较为适合长期持有，赚取租金收益。

刘经理表示，一般来说，商铺的收益以十五年可以租金回本为主要参考依据，倘若租金收益在十五年内可以抵消当时的购房款，这样的投资就是很成功的了。所以购买前，首先需要对商铺所在的区域有细致的了解，例如该区域内商铺租赁均价是多少，区域内居住密集度如何等等，还要了解物业费等后期支出情况。避免出现商铺难租，同时维护费用高昂的后果。一般来说建议购买临街的底商，首先住宅下面的底商可以保证客流量，其次临街的底商往往也是商业租赁者的最爱。加之这类产品在每个房地产项目中相对较少，“不可复制性”就是未来保持租赁热度和商铺自身价值的筹码。

热点问题二：

购买商铺的税费支出是多少？ 新建商铺和二手商铺一样吗？

购买新建商铺除购房款和基准上浮10%房贷利率外，其他税费相对较少，一般为总价3%的契税、133元/平的房屋维修基金，还有万分之五的印花税。

二手商铺类商业类型房源买卖个税收取多少？对于二手商铺个税问题，市南区一家大型中介的商业板块的负责人表示，个人买卖网点房需缴纳的税费有五类，分别是契税：税率3%，该税由买方承担；营业税及附加：税率为房价差额的5.6% ，该税由卖方承担(差额=计税价格-房屋的购入原值)；个人所得税：税率为房源增值部分价格的20% ，该税由卖方承担；土地增值税：征收房屋价格增值部分的30%-60%，具体需要进行评估清算、发票清算或核定征收土地增值税，该税由卖方承担；印花税(产权转移书据)，税率为万分之五(买卖双方均需缴纳)。如购买的商铺没有缴纳房屋维修金，过户进行前应进行补缴，费用是133元/平。

不过按照目前青岛楼市的交易惯例，无论买方还是卖方的税费，均有买家承担，所以买家购买二手商铺的税费支出会相对较大。简单来讲，二手商铺主要税种营业税、个人所得税和土地增值税都是按增值部分征收，与上手成交价和本次成交价之间的差额有很大关系。持有年代越长，增值额越高的商铺，一旦交易，税费也就越高。但目前市面上商铺普遍价值增幅是较大的。例如160万买进一间商铺，以320万卖出，粗略估算需要交纳的税费将在100万元以上。所以商铺适合长期持有赚取租金收益，而不是等商铺本身升值后，进行抛售，受税费较高因素影响，岛城市面商铺转手成功率并不高。

由于不少税费需要细致的公式计算或评估计算，商铺税费的问题也困扰着不少中介从业者，市北一家中介门店的经纪人小刘坦言，在二手商铺交易之前，很难准确估计出商铺的交易税价格，只能估计个“大概值”，但不敢跟客户明确承诺，这让不少带着购买“住宅”思维的客户很不满意。

热点问题三：

商铺的租金收益怎么样？真的能回本吗？

在城阳区北曲商圈投资过三个商铺的胡先生表示，商铺一旦投资成功，其租金回报率是比较可观的。他曾在2008年单价6800元购买的一套100平的底商，总开销68万，第二年收房后将该商铺以6.4万/年的租金租出，到2011年时，租金上调到了8万/年，2014年上调到10万/年，今年租金为12万/年，如今这套商铺的受益已超过75万，耗时约10年就实现了收益价值大于投资本金，从今年开始，商铺每成功租赁一天，回来的都是“净利润”。

而曾在市南一家知名地下商业购买商铺的吴女士则表示，自己开销近150万购买了一处70平商铺后，仅成功租出半年，收益不足6万元，不过吴女士认为，虽然她投资的地下商铺暂时没能出现收益，但受地铁开通的影响，青岛地下商业又开始升温，在未来她这套毗邻在建地铁线的商铺，或许很快可以实现“咸鱼翻身”。

在商铺市场品尝过苦与甜的胡先生和吴女士建议关注商铺的置业者，可根据商铺所在区域人气高低对商铺进行布局选址。例如选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量，而位于小区内的商铺则要关注小区的人气兴旺。一般来说，住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，生意就好做，投资这样的商铺也就有钱赚。同时，有特色的区域，商铺往往更容易出租，例如闽江路、合肥路以及李沧商圈餐饮底商等，这些区域一铺难求。另外地铁站特别是大型地铁换乘站附近，未来商业需求量会相对较大，在此投资商铺成功率会相对较高。

[责任编辑：杨凡、苏琛]

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