调控加码不断 为何济南这么多楼盘开盘就“秒光”

济南跟其他热点城市一样,执行严格的楼市调控政策,但不少购房者却发现,大量楼盘不断出现开盘就卖光的情况,心里不免犯嘀咕,这到底是怎么回事?记者调查发现,由于市场供应大幅减少,楼盘有惜售情绪,因此导致短期内出现日光盘的非正常现象。不过,这一情况正在改变,随着信贷政策的进一步收紧,楼市前景不确定因素越来越多。

现状

认筹半年没买上房

省城市民王先生已经在各大楼盘奔走了半年,婚房还是没着落。“我们认筹了四个楼盘,都是秒光。重点关注的几个项目,开盘时间一推再推,一晃都快到年底了。到底是怎么回事?”

王先生毕业后留济工作了四年多,面临结婚生子,买房不得不提上日程。从今年年初开始,他就四处看房。“去年房价涨得太猛了,我属于刚需,今年必须得买房。趁着政府限价应该是买房的好时机。5月份,在华山片区看好了房子,开盘时三百多套房,愣是没选到。6月份的时候在唐冶附近一个楼盘认筹了,但是选房的时候,还是人比房多,轮到我的时候,就没房了。8月,又转向雪山片区一楼盘,无论如何也得抢一套。没想到,人家全款优先,六成首付的候补,我这种三成首付的压根就轮不上。”

经过几次认筹、退筹之后,前几天,小王又参加了新东站一楼盘的选房,手机操作,他早早就把多个目标房源放到了购物车里,没想到在关键的时候,系统居然登录不上去了。等恢复正常时,一套房源也没了。王先生说,他还一直关注着天桥的一个楼盘,然而,这个楼盘开盘时间一推再推,迟迟没有动静。

推出新房源就被“秒杀”

25日,唐冶片区的鲁能泰山七号开卖三栋高层住宅楼,352套房源一下子全卖完,单价接近1.2万元。

24日,新东站片区的万科城市之光开盘,两栋楼170多套房源,当天全部售罄;同日,华山片区的中海项目也加推一批新房源,包括单价2万元以上的多层住宅和1.6万元的小高层,也是所剩无几。

23日,汉峪片区的绿城玉兰花园留园开卖40多套5层的低密度住宅,要求全款购买,单价2.6万元以上,仍然是一套没剩;白马山片区的世茂原山首府270多套精装住宅,单价大约1.35万元,全部卖光。

21日,工业北路的新城香溢澜庭推出140套房源,单价接近1.35万元,几乎全部售罄。

二环西路的财富壹号融悦项目15日推出256套房源,8日,融创在隔壁的项目加推512套新房,均价1.45万元/平方米,都是基本没剩。下半年以来,东部唐冶片区的绿地城、龙湖春江悦茗等项目几乎每次推出新房源都是“秒杀”。

分析

住宅市场供应量锐减

很多购房者就纳闷,调控政策越来越严格,为什么这么多的楼盘还得抢呢?市场供应量大幅减少是一大因素。据山东世联统计,8月份,济南住宅市场供应量为9490套、113.44万平方米,同比减少46.2%和47.1%。其中新增供应5793套、64.48万平方米,同比减少31.5%和34.5%,环比增加28.9%和26.5%。8月份,住宅库存持续减少。7月,济南住宅市场供应量为8426套、104.56万平方米,同比减少56.8%和55.1%。7月份,住宅市场上开始出现部分上量,当月新增供应4287套、49.61万平方米,同比减少46.7%和47.5%,环比增加61.2%和51.5%。而整个上半年,济南住宅市场供应25902套、313.45万平方米,同比减少56.5%和54.4%。其中新增供应14269套、169.91万平方米,同比减少62.1%和59.7%。

考虑监测口径和范围的因素,这些数据未必全面,但基本能够反映一个事实:与去年同期相比,济南房地产市场的供应量大幅下滑。

开发商拿地难想惜售

供应量为什么下滑这么厉害?济南房地产界一位资深人士指出,因为调控房地产市场,政府要从各个环节上打压、抑制楼市,从严预售审批,限制价格,控制网签。交易量降下来了,房价炒作的空间也就大幅压缩。比如,新建商品住宅工程进度跟预售许可挂钩,主体建到12层以上才能申请预售,原来是建设到正负零就可以预售;再比如,土地溢价率超过100%,必须主体封顶才能销售;超过150%,必须现房销售。由此相当一批新盘势必要推迟上市。

另外一个客观因素,就是不少楼盘惜售情绪较浓。因为严格的限价政策挤压了房企的利润空间,不愿牺牲利润出货。

济南一家房地产开发企业的负责人称:“现在拿块土地太难了,成本越来越高。老百姓抱怨买房难,开发商买地更难,竞价比摇号压力大多了。现在手里土地存量有限,卖一块就少一块,卖一栋就少一栋。很多断粮的开发商,因为拿不到地已经退出济南市场。所以,相当一部分房企得算好出货周期,控制好节奏。还有一个重要原因是,现在政府实行严格的限价政策,压缩了企业的利润率,开发商肯定谋求利润最大化,赚得少那就少卖一些。特别是那些资金流比较充足的,反正账上不差钱,就挤牙膏出货。等到哪天政策一松绑,就能名正言顺涨价了。”

走势

上周新开9个盘过半没卖完

市场新增供应持续偏紧,整体市场一直处于低库存状态。从各区域来看,东部是供应量最多的区域,供应量占全市供应总量的近半数,随着东部大量成交土地的开发,未来东部的份额将进一步增加。

业内人士指出,市场购买力也并非无限大,有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷,济南的日光盘正在减少。

单价亲民才容易被“抢”

唐冶、汉峪等片区为代表的东部城区热度较高。政府实行严格的限价措施,唐冶片区的高层住宅限价在1.2万元左右。一些购房者就算账,唐冶片区今年8月4日新拍的土地,实际楼面地价都不止这个价。

以没有任何附加条件的唐冶西路以东F地块(即2017-G059号地)为例,山钢地产拿地的成本价就超过了1.2万元/平方米。该地块与鲁能泰山七号相邻,那么开发出来的住宅价格显然低不了。现在以1.2万元的价格买房,无疑看好了未来的升值潜力。

汉峪片区的新盘也是如此,毕竟新拍地的成本摆在那里。经过上一轮的涨价,济南单价低于1.5万元的新房已经普遍被购房者接受。因此,开盘就售罄的楼盘也有一个规律,即单价比较亲民。价格在2万元以上、教育等配套不突出、开发商品牌又一般的话,往往就很难实现“日光盘”,有的去化率很低。

日光盘现象正在减少

业内人士指出,市场购买力也并非无限大,有购房资格、有资金实力的买家在短期内不会层出不穷。“就像韭菜一样,割过一茬,再长出来需要时间。短期的抢房现象不会一直持续下去。市场已经有苗头,日光盘的现象正在减少。”上周,济南城区大约有9个楼盘开盘卖房,其中4个为基本售罄,其余去化率并不高。

23日,万科海右府首次开盘,两栋高层精装住宅,单价1.8万元,370套房源意外地没有售罄。万科当初拿这块地的时候,楼面地价已经逼近1万元,除了两栋高层外,其余的均规划建设低密度住宅,还有别墅。“1.8万的单价,应该说,也不离谱。毕竟,东客站的万科龙湖城市之光卖1.6万都抢光了。”省城地产圈的一位资深人士表示,这让人有点意外。

23日,小清河北岸的恒大滨河左岸推出200套房源,均价1.5万元,当天成交68套。

同日,龙洞片区的绿地柏仕晶舍开卖4号、10号楼,10层左右的精装小高层,单价3万元,去化率不足六成。

21日,化纤厂片区的泰悦赫府二期(现改名为翡翠大观)开售,368套住宅,据悉当天仅成交40套。单价接近2.3万元,这个价格让很多购房者望而却步。

地产股暴跌或预示楼市转向

长期来看,房价下行的可能性不大,毕竟城市在快速发展,包括地铁在内的各种配套不断升级完善。但短期内大幅上涨的空间也不大。众所周知,信贷政策是楼市的第二生命线。最新的信息显示,济南各大银行首套房的贷款利率已经普遍上浮至10%,月初还基本上维持在5%。非住宅(公寓、商铺、写字楼等)的商业贷款利率更高,部分中小银行已经上浮50%、60%。外地一些城市,首套住宅的按揭贷款利率有的上浮15%-20%,最高的达到了上浮30%!

即便如此,不少银行的可贷额度也非常紧张。不少楼盘四处奔波寻求合作银行。而去年,银行到处托关系进驻售楼处,有的楼盘一共200多套房子,扎堆进来10家银行抢业务。

另外一个苗头不太妙,就是股市中的地产股开始下跌。虽然楼市调控一年整,但各大龙头房企如碧桂园、恒大、融创的股价一路上涨,有的在半年之内涨几倍。本周一,港股、A股地产板块暴跌。这与上周新一轮调控“限售”不无关系。但一年前的史上最严调控都没影响地产股走牛,这次怎么就立竿见影?地产界的资深人士认为,楼市每次变盘都是从地产股开始,因为资本的嗅觉最敏锐,这可能是一个信号,资本界或许对楼市的明天不看好。

业内人士指出,这只是宏观背景,具体到一个城市,受政策以及各种客观因素的影响较大,不可能准确预判行情。

[责任编辑：杨凡、徐红梅]

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