嗷夜|济南土地拍卖设最高限价，房价会怎么走

今天，济南楼市传来重磅消息。据济南日报报道，居住用地的拍卖将设最高限价！竞买人报价达到最高限价，将转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，20分钟内，一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积，承诺配建拆迁安置面积最大者成为宗地竞得人。

这种类似股市“熔断”的土拍机制在国内多个城市实行过，在济南却属首次，它会如何影响济南楼市的走向？

“熔断”之后谁能拿地？

看各地的花式做法

触最高价“熔断”后，哪家房企能拿地？这得看下一步的比拼，比拼啥呢？各地的做法可谓五花八门。嗷夜哥给各位小伙伴梳理了几个热点城市的做法。

★福州、广州：限地价、竞配建

这一点和济南类似，福州和广州都曾使用这招。

11月21日，福州一次性出让15宗地块，其中8宗地块达到最高限价，转为竞无偿提供住宅建筑面积。看谁为政府无偿建设的住宅面积最多，最终这块地就是谁的。

★武汉：“熔断”后拼规划

2016年11月，武汉拍卖的17宗地块，其中有11宗地块限定了最高价。最高有效报价达到最高价的，进入规划方案评比程序，规划方案评比得分最高者为竞得人。当时，11宗设置最高价的挂牌地块中，有5宗进入规划评比阶段。

★苏州：超封顶价土地流拍

去年5月18日，苏州国土局对10宗土地设最高价，报价超过最高价的，终止土地出让，竞价结果无效。5月23日，苏州限价新规后的首次土地拍卖开始，两幅限价的住宅地块都超过了最高限价，遭遇流拍。5月24日的土地拍卖，11幅地块中包括8幅限价的地块。就在人们以为又要大面积“熔断”时，开发商反而谨慎了很多，最终11幅地块全部成交，限价的8幅地块都没有触及限价红线。

★嘉兴：看30天内谁缴纳土地出让金比例高

今年5月22日，嘉兴的土地拍卖会设置了如下规则：达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30日内缴纳土地出让金比例的竞争；当有两个以上竞买人竞争缴纳土地出让金比例达到100%时，现场抽签确定竞得人。

除了嗷夜哥说的这些，天津、成都、合肥等地都曾实行过限价政策。

土拍地块设置的最高价

是怎么计算出来的？

嗷夜哥记得，前几年的土地拍卖还都是只设置起拍底价、上不封底，只有帝都这样的国际化大都市才玩另类。2013年北京试行“限房价、竞地价”的出让方式，提前约定商品房入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格，这在当时看来颇为新鲜。不过，从2016年开始，各种土拍限价的新闻就不绝于耳，嗷夜哥在上文都已经说了。从以前的只限底价到现在也限最高价，看得出这些地方都在对“地王”说不！

有个问题，嗷夜哥也一直很好奇。土地拍卖中设置的最高价，是依据什么标准计算的？嗷夜哥检索了很多城市，但并没有发现这方面的权威消息。已经实施过限价机制的城市，好像也没有对此公开做出说明。

但可以确认的一点是，有时候政府设置的最高价和开发商的心理价位难以契合。这一问题导致的后果是什么？那就是难以抑制开发商拿地甚至抢地的热情。南京就遇到过这样的问题，我们来看看。

去年7月8日，南京实行土地限价新政后的第二场土地拍卖。10幅地块，除2幅商业用地外，其余均设置最高限价。数番“群雄混战”之后，8幅住宅地块仅1幅顺利出让，其余4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍、3幅因无法认定最先举牌者终止出让。

这是南京土拍史无前例的尴尬局面，南京房地产促进会秘书长张辉表示，根本原因在于开发商的地价预期集体高于相关部门希望限制的价格，最终难以达成一致。

“熔断”机制作用有多大

地价降房价就会降吗？

和嗷夜哥一样，很多人最关心的还是限地价能否降房价。

限地价、增供应的举措在于稳定地价，这个出发点是好的，最终目的是希望开发商理性拿地，控制土地拍卖的溢价率，最终达到抑制房价过快上涨的目的。

郑州也是实行土拍“熔断”机制的城市之一。河南省商业经济学会会长宋向清就表示，熔断机制给房地产市场价格上涨增加了一道闸门，这对于抑制土地和房地产行业恶性竞争，保持房地产市场价格健康平稳，具有积极意义。

理论上讲，地价降房价就应该降，因为构成房价的成本少了。但影响房价的因素很多，其中供求关系是核心因素，只要有效供给不能满足需求，那么，成本即使降了，价格依然会涨。

当然，房价涨跌还有诸如房屋质量、区域环境、小区配套、信贷宽松度、政府调控以及居民购房心态等，因此，地价下降，未必就一定导致房价下降，但一定是促使房价下降的主要因素。

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者李阳 整理

据 扬子晚报、大河网、浙江在线、每日经济新闻等

本文内容由壹点号作者发布，不代表齐鲁壹点立场。

[责任编辑：杨凡、刘向阳]

想爆料？请登录《阳光连线》（ http://minsheng.iqilu.com/）、拨打新闻热线0531-66661234或96678，或登录齐鲁网官方微博（@齐鲁网）提供新闻线索。齐鲁网广告热线0531-81695052，诚邀合作伙伴。