“最严土拍”门槛提高 济南供地首次执行最高限价

章丘9宗居住地块拍出39.37亿元。其中，贺套村4宗地为捆绑出让，面积318亩，占此次章丘土拍居住用地出让总面积的一半以上，最终以22.54亿元成交。

济南土拍调控政策

1、提高居住用地竞买资金条件

2、竞买资金须全部自有

3、土地出让溢价率和预售许可挂钩：居住用地溢价率达100%以上(含)项目主体结构完工后方可申请办商品房预售许可;溢价率达150%以上(含)的项目竣工验收通过后方可申请办预售许可。

4、最高限价政策即将落地：当一宗地块竞价超限后，将转为竞拆迁安置房面积，且不设最低标准，谁配建拆迁安置房面积高，地块将归谁。

一个月前，长清迎来“4·19”最严限购政策后首场土拍，最终以现房销售落幕。6月12日，章丘也迎来最严限购后首场土拍，多宗地块要么主体竣工后才能申请预售，要么现房销售。

长清、章丘拍地后要现房销售，接下来会不会是济南主城区?记者从济南市国土资源局了解，近期唐冶新区将大量供地，在新的土拍中将首次执行最高限价政策，而且最高限价和溢价率超150%后现房销售政策一并执行。这意味着房企想要高价拿地，要考虑现房销售和竞拆迁安置房面积的后果。

章丘土拍

9宗居住地拍出39.37亿元热点区域楼面价6000元+

章丘自去年12月正式撤市设区后，一共进行了3场土拍，分别在去年12月30日、今年2月20日和6月12日，前两次土拍楼面价相继跨过3000元+、4000元+，“6· 12”土拍是章丘纳入限购后的首场土拍。截至15：42，埠村街道一地块被编号为4803276的竞买人以1.41亿元竞得，该地块土地面积40亩，拍卖起始价2817万元，由于溢价率远超150%，最终竞得人要现房销售。

除埠村地块，其他居住用地均引来房企争夺。其中，贺套村捆绑地块争夺最激烈。该地块4宗地为捆绑出让，土地面积318亩，占此次章丘土拍居住用地出让总面积的一半以上。对房企来说，大面积地块开发起来容易形成规模效应，降低成本，因此这类地块很受房企欢迎。再加上地块位于主城区，距离西边章丘区政府、北边百脉泉公园、南边经十东路南侧的大学城都不算远，可谓当天成交的地块中的“宝地”，吸引了6家房企争抢，在竞价开始13分钟后，就有竞买人一次性加价4亿元。最终，经过321轮鏖战，该地块以22.54亿元成交。

位于章丘城区世纪东路以西地块也是房企争夺热点。在竞拍过程中，该地块遭遇了约10家房企争抢，最终被济南正大建业以8.22亿元的价格摘得。

位于南皋埠村的两宗捆绑用地引来约10家房企争抢，最终被世茂以7.21亿元的总价斩获，这是世茂地产首次在章丘区拿地。此前，在长清拍地中，也闪现了世茂的身影。位于文祖街道驻地的地块是当天出让土地最小的，面积仅13亩，经过38竞拍后，以1346万元的价格成交。

最终，总面积602亩的9宗居住用地共拍出约39.37亿元，热点区域楼面价攀上6000元+。

市场分析

“最严土拍”门槛提高，多家房企联合拍地

5月14日，章丘区国土资源局一次推出26宗地，除去工业地块对市场影响甚微，9宗居住用地和3宗商业用地吸引了市场关注。这些出让地块分布在章丘城区东部、中部、南部和西北部，从最终拍卖结果看可谓“遍地开花”。

9宗居住用地中，贺套村地块、世纪东路西地块因为位于章丘城区，受到房企激烈争夺并不意外。而埠村地块也引来房企争夺。埠村因煤矿兴盛，埠村煤矿属于淄博矿务集团辖属，曾是淄矿集团第一大矿，如今煤炭资源枯竭后已全面转型。拥有济南野生动物世界、济南植物园两大旅游景点，让埠村找到了“脱煤”发展的新路。在当天的土拍中，除去居住用地，位于野生动物世界门口路东的3宗商业用地也拍出新高度，要知道这3宗商业用地此前一年连续两次流拍。在土地用途从批发零售改为住宿餐饮后，引来两位竞买人，最后成交价翻番。

章丘此次土拍是纳入限购后的首次出让，拍地门槛提高，如竞买资金须自有、提高竞买保证金，因此面对越拍越高的地价，与其单打独斗不如合作拍地。这一特点在贺套村地块拍卖中表现尤为明显。据了解，该地块拍卖刚一结束，就在大家以为是财大气粗的碧桂园独享时，从世茂方面传来消息称其也拿下该地块，经多方了解，该地块至少有多家房企联合拍地。“之前在济南土拍中有过这样的合作模式。在拿地过程中，出于控制风险和成本，会有不少开发企业选择合作。”新联康济南市场一负责人说。

土拍走向

长清章丘接连现房销售，主城区会是下一个吗?

此次章丘土拍是在济南年度供应大盘出炉后，房企为何还会争地呢?

“像贺套村、世纪东路西地块的配套、位置均不错，前期已被多家房企列入开发规划，引来争夺并不意外。”合富辉煌一市场营销人士说，况且在供应计划出炉后，从市场角度看“远水难解近渴”，房企预计后期拿地会有难度，只要感觉新推出的地块合适就会竞相参与。毫无疑问，在今后济南主城区热点地块拍地中，溢价率超过150%将会严格执行现房销售的政策，只是这种可能性有多大呢?上述新联康受访人士认为，不同于长清和章丘，济南主城区土地成本较高，而且土地资源稀有，更加考验开发商的综合开发实力，包括技术层面、资金层面，在此基础上现房销售的门槛极高，“房企的算盘打得更细，地块综合因素是其能否接受现房销售，且取得预期溢价的关键，如果感觉现房销售仍有利润，就会出手的。”

后续调控

唐冶新区将推千亩新地，届时将执行最高限价

长清、章丘接连现房销售，土拍市场一旦过热，将会引来怎样的调控?

济南市国土资源局有关人士认为，主城区今后拍地现房销售不是没有可能。近期，国土部门将推出大批新地，主要集中在唐冶新区等区域，至少在1000亩以上。为了预防土拍过热，将根据限购政策规定，首次执行最高限价，当一宗地块竞价超限后，将转为竞拆迁安置房面积，而且不设最低标准，谁配建拆迁安置房面积高，地块将归谁。“打个比方，一宗地块规划建筑面积10万平方米，如果开发商承诺建15000平方米，将来建成后无偿向政府提供，剩下85000平方米用于建设商品房，可以对外出售。”该人士说，今后土拍中热点地块还将提高竞买保证金、出让起始价，引导房企合理拿地。

该人士进一步解释说，根据最新限购政策，最高限价和溢价率超过150%后现房销售同时执行，也就是说，房企想要高价拿地，首先要考虑现房销售和竞拆迁安置房面积的双重压力。一旦土拍仍有过热现象，济南不排除有新的调控政策出手。（完）

[责任编辑：杨凡、张帅]

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