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青岛全域取消限售限购 次新房扎堆上市分流新房购买力

来源:青岛新闻网

作者:吕蕾

2023-09-13 13:54:09

原标题:青岛全域取消限售限购 次新房扎堆上市分流新房购买力

来源:青岛日报

原标题:青岛全域取消限售限购 次新房扎堆上市分流新房购买力

来源:青岛日报

楼市新政

9月11日,市住房和城乡建设局发布消息,调整住房限购区域、优化住房上市交易年限,这意味着青岛实行6年的限购、限售政策放开。记者梳理发现,本轮限购政策始于2017年3月15日,期间经历多次“加码”,而后又经历多轮优化逐步“减码”。业内人士认为,放开限购后将会释放一批购房需求,提振交易活跃度,放开限售则对去库存和增加市场活力有重要意义。新房市场短期内将面临来自次新房的“抢客”压力。

限购限售全面解除

今年6月松绑限贷、限售,仅3个月后,青岛于9月11日再度取消“双限”:全域取消限购,商品房拿证就能交易。记者梳理发现,本轮限购政策始于2017年3月15日,期间历经多次“加码”,而后又历经多轮优化逐步“减码”。6年后,青岛全面解除限购、限售。限购限售政策全面放开后,引发广泛讨论。

9月11日上午,青岛市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布消息称,调整优化房地产政策:调整住房限购区域。将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策;优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。随着市南、市北取消限购,意味着青岛全域取消限购;而商品房取得《不动产权证书》可上市交易,则意味着销售方面的限制也被取消。整体来看,青岛全域取消限购限售。

2017年3月15日,青岛市首次发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,打响了限购第一枪,限购范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)。

2022年6月3日,青岛市住房和城乡建设局发文,住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域,将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。

2022年9月15日,青岛市再次调整限购范围,除市南区、市北区(原四方区域除外)大部分区域也解除限购。今年6月1日,青岛再次优化限售条件,支持刚需、改善需求。在限售方面,新建商品房出售条件由网签满5年变更为有条件网签满3年,取证满2年。时隔3个月,青岛不仅全域取消限购政策,限售政策也被取消。

本报楼市观察员李鹏飞认为,取消限购,降低购房门槛,意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格,将会释放一批购房需求,提振交易活跃度,对于去库存和拉动市场活力作用明显。同时,取消限售,将会加快房屋在市场的流通速度,同时改善换房时间限制大幅度松绑,有利于改善需求的释放,提高市场活跃度。从政策沿革和调整力度来看,此次解除限售对楼市的影响应该比取消限购带来的影响更大。由于次新房扎堆上市,新房市场短期内将面临来自次新房的销售压力。

市场反应出现分化

全面取消限购限售政策发布之后,数据端的反馈立竿见影:9月11日上午9时,新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套,截至9月12日9时,这一数据变成109291套,24小时内房源量增加了3478套。

“一整天都是咨询房屋出售的,解除限售打开了次新房的挂牌空间。”在九水东路附近一家二手房中介经纪人介绍,9月11日政策发布当天,他就接到了大量房屋挂牌出售的咨询电话。因为地处东李片区,附近大多是刚刚交付的楼盘,取得房产证都不到两年,以前属于限售范围,如今限售解除,部分业主开始挂牌卖房。“之前青岛二手房市场是买家市场,降价是主基调,新政出来之后,随着大量次新房上市,买家的议价空间还会加大。”

青岛链家商圈经理赵加强认为,取消房屋上市交易年限限制、全域取消限购,对于想在市南、市北这种原来是限购区域购房,但又不符合资质的人群来说是一项利好;对原先有售房意向,但房屋不满足出售年限的业主来说,也可以加快售房进程。政策落地后,相信会有一批次新房进入市场,房源增加的背后也是购房需求的进一步释放,一定程度上会加速二手房源的流通。对购房者来说,置业选择范围扩大,选择性更多,也更容易买到符合心意的住房。另外,政策发布对于改善群体的刺激更为明显,尤其是换房人群,更容易获得首套购房资格,进一步降低了换房的首付成本、利率成本和税费成本,加速换房进程。对于“老破小”会产生一定的冲击,真正宜居、高品质的小区以及房源优势会更为凸显。

新房市场方面,记者采访发现本次解除限购的市南区、市北部分区域新房供应有限,新房并未因限购调整而到访大增。位于市北区浮山后的一个主打改善型产品的新盘,新政落地后该楼盘不再限购。“目前到访量、咨询量没有增加,等周末客户可能会多一些,现在真正能够影响楼市的已经不再是政策而是市场的真实需求了。”一位售楼处销售人员说。

本报楼市观察员李鹏飞认为,目前看此次新政对二手房市场的影响大于新房市场,新房市场和二手房市场的反应出现分化。一方面,限购解除对外地购房者吸引力较大,而外地购房者在青岛主要集中在崂山、西海岸等山海资源聚集区,与前期保留限购政策的市南、老市北客群重叠度不高。另一方面,青岛在过去几年坚持严格的限售政策,所以导致次新房上市慢、上市少,东李、浮山后等相当一部分区域的新房价格比较坚挺,甚至部分区域的新房,因为区域供求不平衡出现逆势上涨。此次全域解除限售,意味着积攒了多年的次新房将大量上市,部分区域新房可能会受到一定的冲击。

政策效力逐渐显现

值得一提的是,虽然政策整体调整放宽,但目前青岛仍执行限贷政策,且不满两年的房屋交易时需缴纳增值税,并非全面“松绑”。

记者了解到,如果贷款买房,青岛仍然要受最多贷款买2套房的限制,第3套房停贷。本轮政策调整后,青岛全域首套房首付可做到20%,二套房首付可做到30%。此外,虽然“双限”放开,但不满两年的房屋交易时还需缴纳增值税。按当前青岛市的有关规定,市民购买的二手房满2年,免征增值税及附加税;二手房不满2年,需征收房屋交易总价的5.3%。另外,满5年且该房屋是卖方家庭唯一住房的,买家可免征个人所得税;如果购买普通二手房,则需征收房屋成交价的2%,作为个人所得税。同时,2022年10月1日至2023年底,同时有卖房、买房的,可以申请个税退还:新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例,退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

自三部门发文推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后,已有超20城跟进落实相关举措。从政策效果来看,根据中指研究院调查数据,政策执行后,全国置业意愿提升了15个百分点。据不完全统计,截至目前已有10个大中城市全面取消限购政策,9月开局以来,就有6大城市官宣取消限购或限售,其中不乏省会城市,比如南京、沈阳和济南。业内人士认为,随着各大城市取消“双限”,除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外,会有越来越多的城市加入解除“双限”大军。 吕蕾

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