济南楼市下一步如何走？

原标题：济南楼市下一步如何走？

来源：山东商报

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“认房不认贷”“降低首付比例”“降低利率”……连日来，重磅楼市政策不断，频频释放楼市利好信号。“金九银十”即将到来，有人称，政策密集出台带来了最佳购房窗口期。实际上，这波政策调整前，济南就已经提前“上车”，也相应取得了不错的效果。那么，政策调整后会对市场带来了怎样的影响？面对“动作”幅度愈加有力的调整，济南是否继续跟进？

◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

“认房不认贷”

纳入政策工具箱

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”这是7月24日召开的中共中央政治局会议，在提及房地产市场时的重要表述。仅三天后，住建部明确了楼市调控方向，住建部部长倪虹在企业座谈会上明确表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

“认房不用认贷”如何落地，又对哪些城市有明显影响？商业银行一般支持首套房和二套房贷款，并且首套房的首付比例、贷款利率更低。在限购城市的限购区域，首套房的首付比例不一，多数最低可至30%,有的最低至35%，这使得住房套数的认定备受关注。尤其是对于一些热点一线城市来说，如果实行“认房不认贷”，势必会有利于带动需求入市。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

作为近几年楼市政策调整“工具箱”中呼声比较高的选项，“认房又认贷”政策，即在认定住房套数时，既看名下住房套数，又看房贷贷款记录。有过贷款记录，即便已售出名下住房，再购房也无法当作首套房。而“认房不认贷”则使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房标准，降低购房成本，也有助于提升市场活跃度。不过，需要注意的是，《通知》只是给出了“认房不认贷”的具体标准，但也仅作为政策工具纳入工具箱，具体哪些城市落地还要看各地情况。

济南去年调整首套房认定标准

现行政策相对宽松

“认房不认贷”新政策纳入工具箱，对济南有何影响？实际上，关注济南楼市的人可能对此并不陌生，济南于去年就已提前乘上这趟列车。去年5月底，济南房地产调整调控政策动作不断，济南住房公积金中心发布通知，明确公积金贷款首套房认定及异地户籍家庭首套房首付款比例。其中，首套房认定标准由本市户籍职工家庭在本市无住房且无住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录的，调整为本市户籍家庭在本市无住房的。非本市户籍家庭首套房贷款首付比例由60%调整为30%。以上政策的实施以房屋网签时间为准，自2022年5月24日起施行。

在此之前，济南执行的是2017年4月20日开始实施的调控政策：本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。“其实当前济南的政策是相对比较宽松的，此次‘认房不认贷’ 的调整对济南不会有太大的影响。”一位业内人士告诉记者。

不过，从去年济南楼市表现来看，房地产政策的调整也确实对市场带来了明显带动，市场活跃度明显增加，市场预期和信心进一步提升。全年6月以8724套、10月以7823套，成为2022年济南商品住宅卖得最好的两个月。最直接的关系就是5月、9月济南房地产调控政策做出了两次大调整，直接带动了后一个月的销售成绩。

此外，8月25日，财政部还公布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，财政部、税务总局、住房城乡建设部为继续支持居民改善住房条件，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策通过降低交易成本的方式，及时放出二手刚需房源，又能形成刚需和改善的良性循环。不过，这仅是对去年执行政策的延续。

青岛公贷首付“探底”

济南是否跟进？

“组合拳”打出，市场动作不一。目前看来，“认房不认贷”在全国各地的落地似乎来得并没有那么速度，出于市场实际情况考虑，一线城市更加谨慎。但在楼市“金九银十”传统销售旺季到来之际，接连释放政策利好，无疑是个好消息。

根据济南市统计局公布数据显示，1-7月份，全市商品房销售面积594.5万平方米，增长0.9%;商品房销售额824.5亿元，增长12.9%。从销售构成来看，住宅销售面积510.2万平方米，增长8.5%，占全部销售面积的85.8%。住宅销售额748亿元，增长19.3%，占全部销售额的90.7%。

1-7月份，全市房地产开发投资共完成912.6亿元，降幅比上个月扩大0.9个百分点。按构成分，建筑工程完成投资444.4亿元；安装工程完成投资24.8亿元。按工程用途分，住宅完成投资662.6亿元；办公楼完成投资89.5亿元；商业营业用房完成投资64.2亿元。

济南的房地产市场经历了第一季度的逐步复苏，略显后劲不足。开发商使出浑身解数，一些热门盘保持住了势头，但更多的又开始打起降价牌，试图以价换量。

就在8月28日，山东省青岛市住房公积金管理中心发布了《关于调整我市非限购区域住房公积金贷款首付比例的通知》，决定对青岛市非限购区域住房公积金贷款首付比例进行调整。自2023年8月28日起，购买青岛市非限购区域的首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%。此前，公积金贷款首付比例为30%和40%。据了解，青岛市限购区域为市南、老市北，其他区域均为非限购区域。

青岛公积金贷款首付比例“探底”后，济南是否也将进一步有所动作？眼看就要进入第三季度，市场将有哪些调整也同样让人关注。

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