青岛二手房拿证“满二”才可交易 淘房必看秘籍

【编者按】 自农历年后，青岛楼市就开始喧嚣起来了，在主城区新楼盘选择少、户型大，总价高的大背景下，不少人将目光投向了二手房。二手房市场成交量相比去年同期上涨了不少，各大中介门店也热闹起来。而3月30日青岛新推出了限购新政，二手房必须“拿证”满2年才可以上市交易，联合3月15日推出的新政，细细思量影响不可谓不大，这将会在很大程度上抑制投资购房需求，业内预计二手房市场将渐渐回归平稳，对于真正的刚需者来说，却是一个“淘房”好时机。

二手房毕竟不同于新房，购买二手房需要考虑的除了地段、价格等因素外，还有一些事项需要注意。下面就请随小编一起来看看买二手房不可不知的秘籍。

一、剩余产权年限

买二手房核实房产证是最基本的，同样最基本还有查看房屋剩余产权年限。值得注意的是房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权，其中房屋所有权是永久的。土地使用权是有时间限制的，这跟土地的性质直接挂钩，一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。

商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起，不是房主从购买那天算起，举个例子，开发商2005年拿地，购房者2010年入手，那么购房者入手这套房子时，剩余土地使用权也就65年了，而到2017年也就还有58年了。另一个需要注意的是，青岛早些年崂山区和黄岛区的住宅产权都是50年，购买崂山区和黄岛二手房的买主需要格外注意。

二、贷款年限

二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的最高年限。通过这三大因素综合估算，取其中最短的，一般就是二手房可贷款年限。

在购买二手房过程中，最需要考虑的是房龄，根据2016年青岛最新贷款政策，青岛二手房商业贷款的房龄+贷款年限最长是55年，大部分银行为40年。也就是房龄+贷款年限不超过40年。而公积金贷款的限制相对苛刻。首先，时间上，使用公积金贷款，房龄+贷款的最长贷款年限是30年。其次，针对不同的房龄，公积金贷款的首付比例不同。最终是由银行或公积金中心认可的评估机构出的评估报告决定的。

三、是房屋剩余寿命

按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。2010年住建部的一位负责人在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说的话：“我国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25-30年，当然这些房子说的是八九十年代由于技术以及成本有限而建造的房子。”房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，剩余寿命也就越少。

四、房屋的维修费用

维修费用包含维修基金和维修费用。维修基金以二手房现成交价与卖主原取得房屋时的成交价之间的差额,按1%~3%缴存。当然,如果卖主这套房原来未缴存房屋维修基金的,那二手房的现买家需要按成交价全额缴存1%~3%。值得注意的是以前的许多老房子并未开始缴纳维修基金。

维修费用是买家入住前要对房子进行维修，房龄越老的二手房，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，尤其是房屋的水电系统，很多人买了二手房后都要重新“走”一遍水电，重新装修，因此产生的维修费用也不小。

五、税费和中介费

税费是和中介费是购房者首先要支付的一项费用，也是一笔不小的开支。税费包含契税和营业税，根据新规定由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税。契税是由买方缴纳，买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；144（含144平）平方以上和买方不是首次购房都按照3%缴纳 。

中介费一般是按照成交总房款的3%来收取，当然每个中介之间会略有不同。

六、居住舒适度

现在新建的房子，在户型的设计和园林的规划方面，都比较新颖、人性化；物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，户型设计的实用性较差，小区的环境也并不十分理想，最能表现在老小区一般车位不足、物业管理方面相对不完善，如此一来居住的舒适度会大大降低。但如今青岛市主城区“黄金地角儿”却又有大量这样的老式小区，地理位置好，周边配套齐全，这让这些老式小区的二手房房源性价比十分突出，是选“好地角”还是“新小区”，这需要购房者能够在买房前做好各方面的平衡考量。

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[责任编辑：杨凡、方蕾]

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