楼市新观察：摸底青岛主城三大最火新房板块 探探当前买房“门槛”有多高?

原标题：楼市新观察：摸底青岛主城三大最火新房板块 探探当前买房“门槛”有多高?

来源：青岛新闻网房产

【编者按】在一波一波的提振新政加持下，2022年楼市“金九银十”大幕拉开，青岛新房市场“焦点”重回主城区！配套成熟、交通便捷、地铁贯通且新盘数量多、品质高，这些都让主城区的成熟居住板块，再度热了起来！

对于楼市来说，2022年可谓“政策提振年”。在一波又一波的新政落地之后，金九银十大幕开启前，8月末我们又迎来了新一波的降息。如今青岛大多数商业银行都把房贷利率调整到了接近“历史最低”的4．1％。这对于一直关注着楼市变化，盘算着自家买房计划的购房者来说可谓是个重大利好，不禁让人“DNA狠狠动了”一下！

想要实现买房计划，就不能对青岛楼市不摸“潮水儿”！近日，青岛新闻网就对青岛主城当前最热的几个主流居住板块进行了走访调查，下面就让我们一起来看看，如今青岛主城各大成熟居住板块的买房入门门槛究竟有多高？！

浮山后板块：

单价：3．3万－3．7万／㎡

户型产品：115㎡－192㎡

买房门槛：400万起步

国泰华府｜青啤静澜山|大云谷金茂府｜紫樾尚府

浮山后片区横跨市北区与崂山区，位居青岛主城地理中心位置，在过去的十多年里一直都是青岛楼市版图上的大热门区域，尤其是近两年在学区光芒的加持下，更加炙手可热起来。

2022年浮山新区板块的新盘不少，比如市北区金地华章、国泰华府，近期热盘青啤静澜山；还有崂山区内的大云谷金茂府、紫樾尚府等，其中静澜山等还是近期热度颇高的纯新盘。

这些新盘虽然有的位于市北区、有的位属崂山区，但浮山后今年这些新盘的共同特征十分突出，就是定位高端，整体上均价都在33000－37000元／㎡之间，一路看下来给记者的感觉就是——“让你高攀不起的样子”！首先从产品类别上来看，这几个新盘几乎都是高层住宅小区，户型设计上也趋于雷同，都以大户型为主力产品，其中最小的户型在大云谷金茂府，这里有一个115㎡的3室2厅2卫的标准三室户型，参考总价在400万以上；最大的户型则出现在青啤静澜山，4室2厅3卫192㎡，拥有独立玄关和专设鞋帽间，堪称豪宅配置了，总价要在650万以上。

老四方板块：

单价：2．5万－3．5万／㎡

户型产品：105㎡－200㎡

买房门槛：260万起步

2022年青岛市在城市更新的大背景之下，本不受重视的四方老城区开始回归人们视线，并渐成热点。

此前在市北区官方公布的重点梳理低效用地名录中，明确说明将在老四方板块布局国际大健康产业集聚区、跨国公司区域总部集聚区、人工智能产业集聚区、中车四方智汇港、捷能中泰片区和郑州路片区五大片区，其中可重启5000余亩低效用地，让老工业区彻底退出历史舞台，并导入新产业、注入新动能。老城区“腾笼换鸟”，新楼盘也是必不可少的，尤其是在青岛城市更新大规划的加持下，老四方板块新盘的性价比就更加凸显出来了。

中车四方云汇｜青铁云上观海|绿城和锦诚园｜中国铁建中心梧桐苑

记者此次就重点走访了几个由老企业“腾笼换鸟”变身而来的新楼盘，比如在老四机厂原址上开发的四方智汇港、在原青啤麦芽厂地块上兴建起来的中国铁建中心、以及由原白樱花面粉厂地块上变身而来的绿城和锦诚园项目等。走访中记者发现，因为这些新盘所在地块因原身为青岛知名老企业，因此在青岛本土购房者心中，就多了一分地缘性的亲近；又因地处老城中心，周边居住氛围普遍浓厚，教育、商业配套成熟，交通便利，有着“浓浓的烟火气”，也备受本土购房者的青睐。

得益于在城市更新中扮演着重要角色，这一批新盘大都也定位比较高端。中车四方云汇、绿城和锦诚园、中国铁建中心梧桐苑、青铁云上观海等目前老四方板块的几个热度最高的新楼盘中，仅中铁建中心项目推出过少量89㎡的小户型产品，其他几个新盘在客群定位上基本瞄准的都是改善型置业客群。在此次走访中，记者看到的最小户型位于中车四方云汇，是105㎡三室两厅一卫户型，参考总价也在260万以上。最大的户型则在青铁云上观海项目，为200㎡的瞰海大平层，户型设计为四室两厅三卫，总价在620万以上。另外，该项目应该也是目前老四方板块内产品定位最高端的一个，在售新房中最小的户型也是143㎡的三室两厅两卫，总价在440万左右。

东李板块：

单价：高层2．2万－2．5万／㎡、洋房3万＋／㎡

户型产品：还有少量69㎡、89㎡小户型；

多数为100－150㎡大户型；

买房门槛：除少量小户型外，总价大都在300万～500万！

在青岛的“十四五”规划中，李沧区的东李、北客站和楼山片区被定为重点发展区域。不过今年到目前为止，李沧区楼市版图上表现最亮眼的依旧是东李板块。

经过多年发展如今的东李板块已经逐渐进入了成熟期，2022年更是一个新盘集中上市的一年，九水路、李村河两岸的新盘有森林公园、华新园珺台、融海云著、万竹云峰等，金水路周边则有绿城两个新组团绿城锦上月鸣、绿城春溪雲庐以及融海启城、上流和苑等。此前就有媒体以“十盘争霸”来形容今年东李板块楼市，足见今年东李楼市的热闹火爆。

东李在售新盘

在此次走访中记者发现，东李目前大多数新盘户型区间都在110－155㎡之间，以中大户型为主，在售的高层住宅均价也大都2．4万－2．6万／㎡之间。这其中最小的户型位于华新园珺台，这里有105㎡的三室两厅两卫户型，不过目前该项目价格尚未公开；另外就是上流和苑了，该项目有109㎡的三室两厅两卫户型，总价要260万起。

此外，因为新盘众多、产品类型丰富，东李也是目前青岛主城区内，难得能找到小户型的区域了，比如今年5月中旬开盘的融海云著项目，就推出了69㎡小户型，这种户型在青岛主城范围内已经断档好多年了，总价仅需150－160万，对刚需十分友好。另外还有将于近期上市的融海启城，也将推出89㎡的小套三户型，很受刚需关注。除此之外，东李板块今年面积超大的豪宅版户型也不少，比如一直都披着神秘面纱的万竹云峰，据悉该项目的主力产品为190㎡平层和210㎡、240㎡叠墅，业内预计万竹云峰项目的新房总价要600万起步，算得上今年东李片区豪宅代表了。

除以上这些新盘之外，该片区下半年还有金水云麓、河岸首府等老盘仍在顺销中，一路走下来发现，小编发现大部分新盘的新房总价都在300万元～500万元左右，不得承认，虽然东李片区之前沉寂了几年，但如今已经基本完成了向高端改善片区的蜕变了。

记者手记：

对于密切关注楼市的购房者来说，2022年楼市注定不平凡，有人说今年是“政策提振年”，从年初至今，一轮又一轮房地产新政落地，不断地为楼市打加油打气；也有人认为今年是观望年，无论是部分区域限购松绑，还是信贷政策放宽、房贷利率降低，都不能真正撼动大家的“观望”之心……反而是今年年初开始启动的“城市更新·三年攻坚”大规划对于青岛市民的触动更大，在这样的多方的博弈之下，青岛楼市正悄然发生着变化。

2022年青岛楼市的重心与焦点重新回归主城。青岛的传统居住区新房市场开始暗潮汹涌，竞争激烈的同时，也在为老城区“增光添彩”，这些沉寂多年的老城区借新盘集体亮相，开始城市界面换新、提升居住体验，推动整个城市更新的历史进程……

其实除了以上记者走访的浮山后、老四方与东李片区外，在城市更新、三年攻坚的大背景下，崂山区的张村河板块、李沧区的楼山后片区等等都正在酝酿崛起，只是目前新盘数量还不多，并未形成合力，尚未能在青岛楼市版图上展露头角，但相信随着时间推移，主城这些老板块也将重新闪亮登场。

就让我们拭目以待！

记者：广夏

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