《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》解读：综合验收合格 才能交付使用

齐鲁网·闪电新闻12月23日讯 12月10日，闪电新闻曾报道，聊城星光和园小区交付使用时，并没有取得竣工综合验收备案手续。（详细报道请点击>>>聊城星光和园交房遭业主质疑：没有竣工验收备案且捆绑车位销售）

新建小区应该具备怎样的条件，才能交付使用？针对这一问题，省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省教育厅等部门曾联合下发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（以下简称《办法》）的通知，《办法》明确，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。

12月23日，山东省住房和城乡建设厅公布了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》解读。

一、竣工综合验收备案制度由来

2004年《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行第二次修订，为充分保护商品房买受人的合法权益，设立房地产开发项目竣工综合验收备案制度，规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”，“开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的开发企业，不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。”“开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。”“违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。”

2005年3月，省十届人大常委会第十三次会议通过的《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了衔接规定：“第三十七条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：(一)房地产开发项目综合验收报告及备案证明；……”。为贯彻落实房地产开发项目竣工综合验收备案制度，2009年省住房城乡建设厅印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号），对这一制度进行了细化和规范。

制度实施以来，通过明确预售商品房的交付节点，要求开发企业所交付房屋具有完全的使用功能，有力保障了购房群众合法权益。据了解，2018年，全省大部分市县（市、区）贯彻落实了该制度，部分未落实的县（市、区）也基本上通过其它方式确保水电气暖等基础设施建设到位。

二、国家政策法规最新变动情况

2018年3月19日，国务院印发《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号），明确：将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”

国务院令下发后，部分房地产开发企业以条例修改后的条款为依据，要求商品住宅工程单体质量验收合格后即可向购房人交付，但处于这一工程节点的商品房，水、电、气、暖及公共服务配套设施大部分尚未建设完成，不具备齐全的使用功能，导致购房群众意见极大。是否继续执行竣工综合验收备案制度，各地意见也不一致。

针对这一问题，省住房城乡建设厅专门组织专家进行讨论研究，认为：《建设工程质量管理条例》明确的“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，对于房地产开发项目中的“建设工程”，不仅仅是单体，还包括应该配套建设的基础设施和公共服务设施，所以竣工综合验收备案制度与现行《城市房地产开发经营管理条例》有关规定并不冲突。

三、文件主要内容

（一）主要内容。一是明确了房地产开发项目综合验收主要内容，主要是符合用地和规划要求、达成建设条件要求、质量验收合格、水电气暖通信等达到交付条件、区内市政设施验收合格、配套公共服务设施达到交付条件、住宅专项维修资金缴齐、档案齐全等。二是针对验收内容，明确申请竣工综合验收备案所需提交的材料，特别提出有关材料在行政审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通共享获取相关信息的，不得要求开发企业重复提供。三是对竣工综合验收过程中的联合验收，与即将出台的联合验收制度进行了统一；对鲁政发〔2019〕9号文中有关水电气暖通信等基础设施报装规定作了贯彻；对不同模式下组织实施新建居住区配套设施的建设验收作了进一步明确。四是制定了《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的示范文本，便于全省统一规范落实执行该制度。

（二）改进措施。一是简化了竣工综合验收内容，去掉了前期物业管理是否落实、拆迁补偿安置方案是否落实等内容；二是简化了竣工综合验收备案提报的材料，去掉了《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》、落实前期物业管理的证明材料、物业质量保证金交纳证明等材料；三是细化了部分验收内容及提交材料要求，如针对新建居住区配套设施建设不同实施模式对应提交不同证明材料等；四是制定了《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的示范文本，便于全省规范实施。

依法重新制定的《办法》，进一步强调了实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，防止开发企业交付使用功能不完善的商品房；同时行政主管部门以备案审查的方式，为购房群众把好商品房交付的最后一道关，进一步保障了购房群众合法权益。

闪电新闻记者 唐福晨报道

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