济南上亿住宅维修资金使用率仅1% 小区“未老先衰”何解？

齐鲁网8月29日讯 盛夏已过，今年的雨季也基本要结束了， 不过，枣庄薛城的福苑社区里，30多户住家的房顶上还依旧在长毛发霉。

14年小区房屋漏水 

物业：必须交齐维修资金

枣庄市薛城区的袁女士已经在福苑社区住了14年，五六年前开始，袁女士家中出现了不同程度的房屋漏水，厨房的水哗哗往下流，卫生间的天花板布满水渍，主卧甚至露出了墙体。

袁女士家主卧露出的墙体

“找过物业，物业不给做防水，漏水我们进行维修，房顶也是我们自己做的防水，屋顶也是，往里面打的膨胀螺丝灌的胶，结果自己花钱花了不到1万块钱吧。”袁女士介绍，家里曾经自费做过防水，但是如今，房屋漏水依旧。

袁女士的房子位于小区北侧沿街的居民楼里，和袁女士家一样面临房屋漏水问题的，还有小区东侧沿街的部分住户，两栋居民楼共13个单元，30余户居民家都出现了不同程度的漏水问题。

为了应对住宅保修期满后可能出现的问题，业主在购房后都要缴纳住宅专项维修基金。那么，福苑社区的情况是否可以启动住宅专项维修资金呢？

“如果你们都交了维修基金的话，住房维修基金就可以动用了。” 枣庄市德馨物业管理有限公司工作人员解释到。福苑社区年代久远，没有成立业主委员会，只能由物业向薛城区物业办提出申请。而薛城区物业办的工作人员解释，目前薛城区的房屋维修资金管理系统出现问题，正在进行维修，暂时无法帮助小区业主查询到哪几户没有缴纳维修资金。

维修资金“双三分之二”条件难满足

启用维修资金的条件究竟是什么呢？按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金是用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满以后的维修更新改造的资金。它属于业主共有，在使用专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主来表决使用。对于没有缴纳维修基金的业主，应当按照物业公司实施维修之后所发生的费用，按各自业主所占比例进行分摊。

然而，想要达到“双三分之二”的标准并非易事。山东大学管理学院科学与工程系主任孙涛解释，实际生活中，需要维修的公共部位往往不涉及到全体业主，如果其他业主的意识较弱未必会同意使用住宅专项维修资金，“比如说我们这个屋顶，有些人可能就认为，屋顶只跟顶楼用户有关，我们是楼下的，跟我们没有太大关系。但实际上不是，作为整个建筑物的封闭部位，实际上是跟整个建筑物都有关系，而不只是说跟顶楼的业主才有关系。”

袁女士家厨房水渍

除了业主意愿难达成一致，有的小区由于业主在外，居住的多为租客，也使得维修资金申请条件无法满足。8月24日，济南城基中心18号楼电梯停运，居民只能走楼梯上下。18号楼一共有两部电梯，在此之前，单元另一部电梯常年不能使用，只有偶尔几天正常。业主也并未申请使用维修资金。如今，两部电梯都无法使用，业主们只能自发联系其他在外的业主，直到28日下午，才实现了业主及面积“双三分之二”的要求。

专家解释，各个地方针对住宅维修资金的使用也有不同的规定。有的地方为了让业主更快的动用维修资金，将“双三分之二同意”变化为“双三分之一反对”，这样的小的变动也不失为一种解决办法。

济南上亿维修资金使用率仅1% 

小区“未老先衰”责任在谁？

根据济南市住房和城乡建设局公开信息显示， 济南市2018年初专项维修资金结余1,014,409.13万元，2018年度交存总额177,361.17万元;增值收益总额17,177.37万元；资金使用总额12,726.16万元；专项维修资金使用率仅为1%。

数据来源：济南市住房和城乡建设局 设计 夏金星

房屋漏水、电梯故障近年来，十年以上的小区频频出现各种质量问题。业主、物业、开发商的矛盾也愈演愈烈。十年小区“未老先衰”的责任究竟要由谁来担负呢？

以电梯为例，一般情况下，电梯的使用寿命是12-15年，即当电梯达到15年左右的年限时，必须对电梯进行更换，以确保电梯安全。维修更换电梯需要动用住宅维修资金，但同样出现了上文中提到的问题。低楼层的业主可能会因为与自身关系不大而拒绝同意，又或是业主并没有意识到，电梯、楼顶这些可能只与个别业主有关的部位，都算在小区公共部位中，应该由全体业主共同承担。

除了房屋主要部位，建筑单位有终身责任以外，房屋其他部位均有使用年限，也就是说，需要业主动用维修资金进行维护。

伴随着各类住宅小区质量问题频频出现，住宅专项维修资金也逐渐走入公众视野，在未来，住宅小区公共部位和设施的维护问题，也将成为业主们更为关心的问题。“依靠我们业主来进行自组织，这个效率呢恐怕会有问题，那我们想将来可能需要政府出台更具体的管理的规则，使这些关系到我们居民很重要的这种生活设施需要更换的时候，能够迅速的来完成这些程序。”孙涛解释到。

闪电新闻记者 马萌萌 曹宁 实习记者 刘晨曦 尚佳

[责任编辑：梁延菊、马萌萌]

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