直击济南楼市“最严调控”实施首日 首付六成反映强烈

齐鲁网4月21日讯（记者 甘虹 吕芫至）4月19日晚间，济南市人民政府网站发布《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，寥寥七百多字，像一块巨石在省城济南的房地产市场掀起狂风巨澜。按照通知要求：济南市将二套房首付比例再度提高到60%，对于第二套住房贷款的认定条件也升级为："认房认贷"。除此之外，结合土地出让溢价率提高预售条件、限购范围扩容、外地户口购房贷款首付比例提高、开发企业设立"黑名单"等内容都预示着：这是济南楼市迄今为止最为严厉的调控政策！ 

据山东人民广播电台《新闻焦点》报道，4月20日上午8点半，在济南市房产大厦二楼的交易大厅记者看到，受前一晚济南市政府所公布的楼市最新限购政策的影响，今天前来办理业务的人格外多，新政的很多内容直接影响到近期正在办理房产交易的买卖双方，大厅里几乎所有人的神情都显得格外紧张。

4月20日上午，济南市正式开始实施最新的房地产调控政策，一大批商品房交易行为被挡在了路上，这让很多人措手不及。济南市民赵先生刚刚卖掉了手头的两套住房，打算换一套大一点的房子，把父母接过来一起住。前几天他刚签定了一份购房合同，正要办理网签，新政一出让他不得不重新考虑自己的购房计划。

赵先生称，02年买那个房子的时候有一个贷款，但是现在来说他不是还有一个有贷款记录的（规定），如果要卡这一块的话，可能是要按60%做首付，60%我们就觉得压力太大了，就暂时不考虑了。虽然是刚性需求但是压力太大。

济南市民王先生和朱先生也是刚刚签定了购房合同，但是，19号晚间的房产新政一出，完全打乱了他们两个人的计划。

朱先生：今天过来办网签手续。

记者：您贷款申请下来了吗？

朱先生：今天就去申请。

记者：您是首套房吗？

朱先生：首套。

记者：原来是30%？

朱先生：现在是60%。

王先生：我这边就牵扯到能不能卖，房产证刚办下来。能网签就能卖，不能网签就卖不了了。

购房者：不用办了，已经开始了，看看想别的办法抓紧借钱去吧，没办法了。

济南市政府19号晚间出台的房地产新政一共有五条，内容涉及优化居住用地供应、引导企业理性竞价、第二套住房贷款认定、新房取得不动产证两年后方可交易，以及依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价等违法违规行为等多项内容，同时首次将长清和章丘纳入限购范围。按照山东广嘉置业有限公司副总经理李虎的说法，这次房产新政几乎涵盖了房地产调控政策的方方面面。

李虎说：“我感觉这应该是济南市房地产开发以来最严的限购政策了，政府把所有的方面都已经考虑到了，是比较严格。最影响我们的说实在的就是首付二套房的认定，首付比例是60%，这一条对开发商目前的销售肯定会存在比较大的影响；再一个就是认房又认贷的政策，几乎把改善性住房的客户全部都锁定了，对真正刚需改善性的客户购房的投入和压力是提高了，会影响到我们的销售价格。”

李虎提到了这次房产新政对刚需买房者的影响，"二套房认房又认贷"和"首付比例提高到60%" ，这两点是对购房者影响最大的。有关这一点在20号的济南市房地产交易大厅现场也得到了证实，多位受访者表示：自己的刚性购房计划在新政实施后不得不暂时搁浅。

现场有市民告诉记者，我之前有一套房，现在想换大一点的，但是之前贷过款了，所以我这也算二套房，现在提高到60%了，所以我也在犹豫， 因为60%首付确实是太高了。

除此之外，新政中提到：“非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。”这一点对于在济南打工的外来人员来说，也增加了他们的购房压力。郭先生的户口不在济南，最近他在济南市立五院附近看好了一套56.8平米的房子，总价是62万，上个星期他已经签好了购房合同，却因为出差而耽搁了网签，没成想出差回来之后却遇到了房产新政的出台。

郭先生说，正好卡这儿了，当时首付30%已经准备好了， 突然又60%了，我觉得对外地人要求太高了。

房贷首付比例提高到60%，这在济南并不是第一次，山东广嘉置业有限公司副总经理李虎分析认为，这一项政策对于稳定房价将会起到非常关键的调控作用，“以我们的经验，因为在2012年，我没记错的话也有过一次类似的限购，二套房的首付比例也是60%，当时的政策持续了大概两年的时间，到2014年才放开，所以我们认为这次限购政府下这么大的决心，限购时间应该不会短于2012年，应该在两年左右，所以说还是对稳定房价起到非常关键的作用。”

另外，也有房产中介人士也认为，新政虽然限制了一批购房者的购房行为，但对于抑制房地产投资过热和房价长期稳定，都会起到关键作用。

房产中介人士称，肯定是购房者人数少了，但对我们来说也是希望房价平稳，我们是中间方，肯定不会往哪一面偏，也是跟着国家政策走吧。主要是抑制投资者，因为这几个月来房价上涨原因也是投资者把房价炒上来的，但是有一个弊端就是刚需的那种想买房子的（就难一些），也是有利有弊吧。

无论是开发商、房屋中介还是购房者，大家普遍对"60%"的首付比例反映强烈。但是，除此之外，也有开发商提到了济南市这次房产新政里释放出的土地政策调整信号。特别指出：居住用地出让溢价率达到（包含）100%以上的，项目主体结构完工后方可办理商品房预售许可，而溢价率达到（包含）150%的，则必须在项目竣工验收通过后方可申请办理预售许可。这里所提到的"土地溢价率"其实就是土地价格的涨幅。举例说明：一块标价100的土地，通过拍卖，最后成交价格如果是200，那么这个土地就是溢价土地，它的溢价率就是100%，开发商拿到地之后建设房地产项目，就必须在主体结构完工之后才能办理商品房预售许可，进而进行销售。济南市某房地产公司的一位业内人士表示：对于开发商来说，这可以说是非常致命的一项调控手段。

业内人士称，有实力的大公司才能做到这一点，小公司就会被淘汰了，这就是在土地政策上做到了对房地产市场的调控，这是最让房地产公司头疼的事情——资金问题。实力央企可能不会存在压力，但小公司肯定承受不了，就是面临淘汰，他的资金压力太大了。

新政对房地产企业的调控加码并不仅仅如此，新政的第五条明确提到：依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息以及欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业一经查实，依法从严从重处理。开发企业停止预售及网签，两年内不得参与本市土地交易，列入失信企业"黑名单"！由此看来，济南市此次房产新政着实是一次重拳出击，有业内人士将其总结为："首付比例空前提高，公贷利率罕见上浮，限购范围突破主城"。对此，房地产问题专家关勇认为：济南此次出台的房产新政，完全符合国家遏制炒房、稳定房价的大形势，但房地产调控最终还应该找到更加根本有效的解决办法。

关勇说，济南市这一次的严控是响应中央政府对房子是不能"拿来炒的"，是"拿来住的"这个主要目标的体现。对开发商获取的利益有了一定的限制，对不守规矩的地产商进行了比较严厉的约束。另外我觉得重要的一点是：要有一种好的、安全的投资渠道，使人民的资金有效地投放出来，而不仅仅憋在房地产这个狭小的空间，这才是一种治本的方式。

[责任编辑：杨凡、杨本敬、梁延菊]

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