政策“暖风”加温济南楼市

原标题：政策“暖风”加温济南楼市

来源：经济导报

原标题：政策“暖风”加温济南楼市

来源：经济导报

◆导报记者 刘勇 济南报道

11月16日,国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。山东纳入统计的4市中,济南、青岛二手住宅价格继续下降；济南新建住宅价格略涨,且逐月渐涨状态已持续6个月。

经济导报记者注意到,最近几天房地产市场接连迎来利好政策。

受访的业内人士表示,在利好政策接连出台的背景下,楼市复苏有望延续。“但需要注意的是,房地产政策主基调仍继续坚持‘房住不炒’,房地产行业去杠杆主基调不会改变,未来政策端还将继续保障合理住房需求,落实稳地价、稳房价、稳预期。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰表示。

复苏迹象明显

2022年还有40多天就要过去了,开发商为了完成年度任务指标,开始“冲业绩”；而济南购房者赵新磊,也圆了买房梦。

早在去年底,他就有了再买一套房的想法,理由很简单,主要是考虑将来方便老人过来照看孩子,夫妻俩计划再买一套三居室的房子。

“尤其春节后有段时间,我们特别想买房。其实,我们已经看好了一套房,但因为一些原因,后来又退了。”赵新磊对经济导报记者说,按照以前的规定,二套房首付款6成,他看中的房子总价在240万左右。“首付60%的话就是144万,对我们来说太高了,根本凑不起来。”无奈之下,赵新磊只能暂时搁置买房的想法。

随着各项利好政策的出台,尤其是济南市降低二套房首付比例后,赵新磊买房的事情又提上日程。

“首付比例降到3成,而且房贷利率也下来了,这就没问题了。”就这样,通过近1个月的走访,赵新磊最终购买了一套价值220万元的房子。

同样出手买房的还有“95后”济南小伙张振农。刚刚参加工作几年的他,经济条件有限,计划在济南买一套小房子过渡性居住。张振农说,其实他原本也不那么着急买房,想着慢慢碰到合适的房子。最近,眼看着楼盘降价,政策频出,他也心动了。就在上个月,他入手了一套小两室一厅。“主要是价格已经到了我的心理价位,感觉挺划算,看着合适就买了。”张振农对经济导报记者说。

“从年初到现在,国家和济南市接连出台多项政策,每项政策都产生一定效果。”袁杰说,“尤其是降首付、调整限购区域后,楼市复苏迹象更明显了。”

袁杰告诉经济导报记者,目前,开发商冲量以降价促销为主,效果显著,降价幅度较大的几个项目销售额均有提升。“楼市已经处于筑底阶段,经历了两年多的市场下行期,积压了大量购房需求,但由于市场信心不足,需求一直处于观望阶段。利好政策持续出台,有利于提振市场信心,对于冲业绩的开发商,可以趁机拿出优惠政策冲击销量。”袁杰表示。

袁杰提供的数据显示,位于济南盛福片区的一个楼盘,今年8月份开盘,240套房源仅网签137套,网签率57%左右,到11月4日,444套房源网签322套,3个月的时间,网签量增加185套。同样,在济南西客站片区的一楼盘,8月初358套房源网签114套,网签率32%。11月4日,512套房源网签300套,网签率58.59%,3个月的时间,网签量增加186套。

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房企生存环境迎修复

“以前的部分政策是救项目不救企业,而最近接连两项政策则是救项目也救企业,这是在维持行业的稳定发展。”袁杰说。

11月11日,人民银行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共16条具体措施。消息一出,引发业内广泛关注；11月14日,银保监会、住建部、人民银行等三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,指导商业银行按市场化、法治化原则,向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

在袁杰看来,发力点分别从房企融资、“保交楼”、保购房者权益以及监管资金支取等方面出发,但受力点不约而同地聚焦在提升房企的资金水平,保障房企有能力应对短期内的流动性风险,提振行业信心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用,“房地产行业环境发生了根本性改变,短期内政策的核心在于稳地产。其中保持融资平稳有序,对于恢复优质民企的融资功能,支持房地产企业经营逐步回到正轨有很重要的信号意义,房企生存环境将迎来修复。”

稳楼市还需多方合力

某开发商的项目经理冯泽瑞告诉经济导报记者,当前,政策需要精细化设计,多措并举,例如放松限购、限贷、限售、限价、信贷政策,加大公积金支持、购房补贴力度,降低二手房交易税费、落户门槛等,相关政策叠加,或能对当前楼市起到一定提振作用。

就在11月12日,济南下发通知,在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款,一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。值得注意的是,政策只针对在济南市范围内购买首套住房申请公积金者。袁杰表示,这一新政导向很明确,就是照顾购买首套房的年轻人,政策符合“房住不炒”的定位。

初鑫是一家二手房中介公司负责人,他认为,目前济南的二手房存量近8万套,需要通过各种方式提振二手房交易。“可以考虑实施阶段性购房契税补贴措施,例如购房者可享受购房契税补贴50%。补贴政策的实施,可以减少购房成本5000元至20000元。”初鑫建议。

除了上述政策,也有专家表示,5年期LPR还有10-15个基点的下调空间。东方金诚首席宏观分析师王青认为,11月MLF利率不动,但当月5年期LPR报价有可能再度下调15个基点；9月商业银行启动新一轮银行存款利率下调过程,为报价行下调5年期LPR报价提供动力,四季度居民房贷利率有望持续下行。

“虽然利好政策接连出台,但市场信心和消费者的信心仍处在恢复阶段,而且三次土拍均冷淡收场。要让土地市场恢复活跃,必须提振开发商的拿地信心,进而提振购房者的信心,让更多的购房者能出手买房。当前形势下,只能靠政策的持续释放,增加购房者信心,进而让楼市恢复正常状态。”袁杰表示,“需要注意的是,不管政策如何出台,房地产政策的主基调仍将继续坚持‘房住不炒’,房地产行业去杠杆主基调不会改变,未来政策端还将继续保障合理住房需求,落实稳地价、稳房价、稳预期。”

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