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楼市库存降至近年新低!这些城市已转阵布局租房市场

来源:齐鲁壹点

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2017-09-15 14:14:09

14日,国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和销售情况显示,房地产业去库存进度加快。8月末,商品房待售面积同比下降12%,降幅比上月末扩大1个百分点,楼市库存创下2015年1月以来的新低。

对此,业内人士认为,楼市“去库存”第一阶段基本完成,房地产投资平稳,大部分城市进入良性周期。

数据显示,1至8月,商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%,增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元,增长17.2%,增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示,9.85亿平方米是同期历史最高纪录,8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%,全年将刷新历史纪录。销售额方面,7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。

在此影响下,楼市库存降至近年来最低。数据显示,8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米。其中,住宅待售面积减少987万平方米,办公楼待售面积减少43万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。今年2月末仍处于超过7亿平方米的楼市库存,已降至2015年来新低,仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

张大伟说,如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算,当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月,库存压力大减。

山西统计局数据显示,山西已完成年初楼市去化周期控制在10个月内的目标。上半年,全省商品住宅销售面积769.5万平方米,同比增长20.6%。以2016年商品房月均销售面积为基数,全省商品房待售面积消化周期为8.9个月,同比2016年末减少1.4个月。楼市库存降至合理位置。

荆州方面,截至今年6月底,荆州商品住房库存面积321.79万平方米,同比减少152.01万平方米,下降32.08%。其中中心城区商品住宅库存面积162.28万平方米,同比减少55.94万平方米,下降25.63%。

张大伟认为,本轮楼市发展经过3年,基本完成了去库存任务。“从2015年初的一线城市拉动,到2016年的二线城市拉动,进入2017年,市场出现逆转分化,一线热点城市在调控的影响下,出现了明显的下调,三四线成为去库存主力。全国除了东北、西北等少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期。”

但需注意的是,库存的下降不意味着价格有较大的上涨空间。根据国家统计局数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

从具体来看,最新发布的《江苏统计年鉴2017》显示,2016年,江苏人均住房面积是46.3平方米,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别是40.3平方米、56.9平方米。江苏13市中,仅南京一地人均面积低于40平方米,为36.7平方米。辽宁省方面,虽然人均面积为27.96平方米,但城乡居民住房自有率已高达91.89%。

目前的库存量保持了相对的健康,也促使8月房地产开发投资等典型数据保持平稳。

统计局数据显示,1至8月,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义增长7.9%,增速与1至7月持平。开发企业房屋施工面积721781万平方米,同比增长3.1%;房屋新开工面积114996万平方米,增长7.6%;房屋竣工面积52296万平方米,增长3.4%。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示,从目前来看,房地产投资增速比较平稳。从供给方来看,近期一些部门出台的政策,包括租赁住房试点等,将会扩大商品房的供应,并分流一部分需求。因此,未来房地产市场有望保持一个平稳健康发展态势。

“未来以住宅开发销售为主导的房地产行业将进入存量市场。”亿翰股份董事长陈啸天日前在亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”上表示,房地产需求进入稳定期,未来将有越来越多的房企响应国家供给侧结构性改革的号召,转向可持续经营,如自持物业做租赁、开发和运营商业和产业地产、打造特色小镇等,从“卖房者”转型为“运营者”。

近期,各地住房租赁市场排兵布阵忙。

国务院办公厅去年6月印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度。今年7月,九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,将采取多种措施加快推进租赁住房建设。近日,国土资源部、住房城乡建设部又联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

随着住房租赁市场相关政策不断加码,各地纷纷瞄准这块市场进行排兵布阵,并且在较短时间内取得了可喜进展。

在业界看来,住房租赁加速“补课”背后,是我国房地产调控“下半场”住房制度建设正在转向“租售并举”,如何影响我国房价未来走势值得期待。

上海 国企纷纷试水住房租赁市场

随着住房租赁市场相关政策不断加码,拥有土地、房屋等优势的地方国企,也瞄准了这块市场。今年以来,上海、南京、武汉等城市的国企,都在探索将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房,既增加房源供应又盘活企业存量资源。

在近期上海国资运营研究院举办的“国企推进住房租赁市场发展研讨会”上,上海市房管局市场处副处长刘纪来表示,当前上海的住房租赁市场供应体系不够完善,如公共租赁住房供不应求,规范的市场化出租房源较少,个人出租住房存在随意解约和群租现象,租赁关系不稳定。他透露,上海将抓紧研究制定关于住房租赁市场的发展细则。

住房租赁市场存在的问题,为国企参与提供了契机。今年8月,上海百联集团宣布,成立百联资产控股有限公司,并与长租公寓运营商睿星资本合作,共同开拓长租公寓市场。

上海国资运营研究院认为,国企参与租赁市场,优势在于土地和房源。以上海华谊集团为例,作为一家化工企业集团,进行产业结构调整后,在上海市中心以及郊区拥有不少物业,目前正在寻求盘活存量资源。“发展住房租赁市场,为企业提供了一个物业升级的机会。”华谊集团资产财务部副总经理郭敏表示。

最新发布的《南京市住房租赁试点工作方案》提到,要扶持国有企业发展规模化租赁,2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。鼓励住房租赁国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房,改建后水电气执行民用价格。

武汉市方面也表示,由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团等市属国有企业组建5家公司,作为武汉市第一批国有住房租赁平台,开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。

国企参与住房租赁市场,在具体路径上有不同选择。除了自己运营,有的也选择与专业运营机构开展合作。目前,国内市场已出现一批专业化的长租公寓运营商,如魔方公寓、链家自如、万科泊寓、青客公寓等。这些运营商或租下整栋物业进行改造,或将分散在某区域内的可出租房源集中到一个平台进行管理。租期一般较长,最长可达10年到20年。

统计显示,在欧美等国家,30%的租赁房屋由专业机构运营管理,日本的这一比例更是高达80%,而我国多数城市不到10%。海通证券地产行业研究员涂力磊表示,住房租赁市场如果搞自建,收回成本的周期会比较长。比较看好企业盘活现有存量,交给专业运营机构来管理的模式,这样可以获得比较好的收益率。

武汉 筹集租赁住房一万套

记者日前从武汉市房管局获悉,自开展培育和发展住房租赁市场试点以来,武汉市迅速推进相关工作,目前已筹集租赁住房项目库项目35个,房源11351套(间),计划到2020年基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

目前,武汉租赁住房项目库共有35个项目,房源11351套(间),其中市场租赁项目10个,7546套;人才安居项目25个,3805套。同时,5年内武汉将留住100万大学生,建设250万平方米、5万套租赁住房,形成20万人的租住规模。

武汉市房管局相关负责人表示,租赁住房房源优先选择轨道交通沿线和新市民相对集中的中心城区、开发区、工业园区布点,与产业发展、人才安居、公共租赁住房保障、城中村改造相结合。目前主要集中在武汉东湖新技术开发区和经济技术开发区,一些商业改住宅项目也会出现市中心地段,但上市时间尚未确定。

据了解,武汉市已明确由地产集团、城投集团、地铁集团和碧水集团等4家大型国企下属企业,建立国有住房租赁平台公司,今年将主要采取国有平台集中新建、商品房项目配建、现有房源改造、市场购买、市场包租等方式筹集房源,年底前完成新增租赁住房7000间、30万平方米。

同时,民营企业也积极申请参与武汉租赁住房试点。武汉市将根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素,选择不少于5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业。目前,万科、龙湖、金地等大型房企,以及武汉规模较大的7家住房租赁企业已纳入租赁试点企业名录库。

安徽 住房公积金可支付租赁住房租金

近日,安徽省政府办公厅出台《关于进一步加强住房公积金管理工作的意见》,该意见明确了住房公积金的缴存范围、缴存基数和缴存比例,并提出住房公积金可用于支付公共租赁住房或商品住房租金。

《意见》提出,缴存人或缴存人夫妇在缴存城市租赁住房且无自有住房的,可提取住房公积金支付公共租赁住房或商品住房租金,公共租赁住房租金提取按实际房租支出全额提取,商品住房租金提取标准由各市根据当地市场租金水平确定。缴存人调往异地工作的,其缴存的住房公积金,应通过住房公积金异地转移接续平台转入调入地,原则上不得在转出地提取。

另外,此次《意见》也扩大了住房缴存范围,明确提出各类城镇单位及其在职职工均应依法缴存住房公积金,支持将稳定就业的进城务工人员和个体工商户等自由职业者,纳入住房公积金缴存范围。

在缴存基数和缴存比例上,该《意见》指出住房公积金缴存基数按缴存人上一年度月平均工资确定,不得低于缴存人工作地设区的市上一年度单位就业人员月最低工资标准,不得高于月平均工资的3倍。单位和职工缴存住房公积金比例均不低于5%,不高于12%。

关于住房公积金用于个人贷款,此次《意见》明确房地产开发企业无正当理由不得拒绝缴存人使用住房公积金贷款购房。重点支持缴存人基本住房消费,保障缴存人首次住房公积金贷款需求,限制住房公积金用于非自住类住房消费,取消住房公积金个人住房贷款保险、公正、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

杭州 构建住房租赁监管服务平台

在杭州市政府的主导下,杭州市住房保障和房产管理局日前与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团达成战略合作,杭州将借助阿里的技术能力、生态资源,打造智慧住房租赁监管服务平台,将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

“建成后的杭州智慧住房租赁监管服务平台将充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术。”杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿说。

韩君卿介绍,平台建成后将实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖,实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入,实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。

阿里巴巴创新业务事业部房产负责人石磊透露,智慧住房租赁平台采用“一个平台2个通道”模式,房东、租客可使用电脑或移动设备,通过杭州市住保房管局或阿里巴巴其中任一通道完成智能网签,确保政府在运营机制设计上直接干预,切断了假房源、假信息传播的利益出发点。

记者采访了解到,阿里巴巴本次将成熟的互联网产品逐一输出,帮助杭州住房租赁实现“移动智能网签”、实人认证、网上支付,有效推广租赁网签、形成市场网络自评机制,助力杭州政府快速实现智慧城市。

基于这一平台和芝麻信用体系,杭州未来将在全城引入“信用租房”,杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。信用好的房东将会更受欢迎,信用好的租客不仅可能免交押金,还有可能按月缴纳房租。而在平时,爱护房源、履约交租都有助租客信用积累,如果在租房过程中有恶意失信行为,也会影响其信用评估。

“信用租房不仅实实在在地减轻了资金负担,还避免了黑中介、假房源、恶意违约等行业问题。”芝麻信用总经理胡滔表示,对杭州这样的城市来说,人们在这里的落脚门槛降低,吸引和留住更多的人才、提升杭州核心竞争力的机会也就越大。

据悉,从2015年开始,信用体系便已在一些品牌长租公寓中应用。目前,蘑菇租房、优客逸家等6家品牌公寓已经实现在线选房,符合一定芝麻分要求的用户还可以享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。

来自芝麻信用方面的信息显示,截至目前,北京、上海、深圳,杭州、南京、成都等30多个城市都已经开始有长租、短租公寓、酒店等逐步试点信用免押金,近1800万人因此免交押金276亿。其中,使用过信用租房的已有近600万人。

(经济参考报)

[责任编辑:杨凡、徐红梅]

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