济南对囤房开发商连开罚单 预售改现售捂盘会否合法化？

一个多月以来，济南市有关部门整顿房地产市场秩序，开展了打击囤房炒房专项行动，先后有鲍德房地产、中垠地产、和润置业违规售房被处罚。监管部门在落实调控政策、规范市场交易秩序的同时，也有声音认为：同是捂盘惜售，对有的开发商仅收回预售证，是不是处罚太轻?预售改现售，会不会让违规开发商“合法捂盘”?

疑问 同是捂盘一年，处罚和润置业是否偏软?

在市建设部门今年处罚的囤房炒房典型案例中，中垠地产、和润置业违规情形大体相似，多栋楼拿到预售证一年以上，在已公示的情况下仍囤房居奇、捂盘惜售。据此，有济南市民认为，对中垠地产停网签、停预售申请，收回涉案楼盘预售证，而对和润置业仅是收回涉案3栋楼的预售证，这样的处罚对顶风而上的开发企业来说是不是轻了?

济南一地产研究学者表示，根据规定，楼盘没有预售证是不能网签的，也就是说，在收回预售证的处罚上，对中垠地产与和润置业是一样的。具体到个案来说，如果开发商再无新项目，被处罚后就不会感到“肉疼”。

和润置业开发的和润幸福城项目一共12栋楼，此次被认定捂盘惜售的为10号、11号、12号楼，处于开发后期阶段。除了该项目，在今年3月1日的土拍中和润置业还摘得唐冶山东侧一宗地块，计划在唐冶新区打造科技创新产业园项目，总投资约10亿元。因此，这3栋楼未售房源预售证被收回后，开发商现金流被掐断，对后续新项目建设来说是有资金压力的。

记者注意到，今年以来被处罚的3家违规开发商或多或少都有“背景”。山钢新天地开发商鲍德房地产是山钢子公司;中垠雅苑开发商中垠地产是兖矿集团子公司;和润幸福城开发商和润置业股东构成相对复杂，其股东是山东省调水工程技术研究中心有限公司和山东建大教育置业有限公司，二者背后控股股东分别有南水北调工程建设管理局、山东建筑大学、济南市规划设计研究院等单位。对于这样一家“背景”复杂的开发商敢于处罚，也表明政府对楼市调控的决心和力度。

疑问 现房销售会不会让开发商“合法捂盘”?

众所周知，现行商品房销售制度为预售模式，但有市民不禁要问：未来房价走高的话，开发商会不会乐见现房销售?

“如果罚单开出了，对违规项目再申请预售证不做限制的话，捂盘就可能变相合法化了。”上述地产研究学者认为，现房销售对现金流充裕或实力国企开发商来说，尽管有压力，但也能扛过去，必须对其将来再申领预售证加以限制，比如再申请领证时明确对其限价，不管市场价如何，一律按备案价格对外销售，让其为捂盘付出的成本大于合法销售的利润，才能起到震慑作用。

合富辉煌房地产顾问有限公司山东分公司副总经理许传明说：“开发商在房价高点现房销售看似‘合法捂盘’，但实际未必如此。因为对房地产开发企业来说，‘快’意味着一切，即项目快开发、房源快销售、资金快周转，一旦预售改现售，不管开发商大小，资金流一断，就意味着宣判‘死缓’。”因为开发商利用金融杠杆开发新项目，通过卖期房，回笼资金还贷款、支付工程款;收回预售证改现房销售后，开发商既要自己掏钱盖完房子，同时还要还贷款，支付工程款、配套费用，一旦资金链断裂，项目就难以为继，这是开发商所不愿看到的。

疑问 收回预售证会不会遏制“饥饿营销”?

去年十一期间，济南出重手调控市场，并重申已取得预售证的楼盘，必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售。

但是，上有政策，下有对策。有的开发商就先不急于拿预售证，或者一栋楼一栋楼地拿证，然后挤牙膏似地分批销售。只要开发商认定未来房价还会涨，而且这个涨幅超过自己囤房的成本，就有动力那么做。因此，许传明和上述地产学者均表示，从今年一季度济南房地产市场来看，住宅供应不足是一大特点，处罚违规开发商仅收回预售证，反而会在一定程度上加重供应紧缺，只有多部门综合发力，像拆违拆临一样建立联动惩戒机制，才会让违规开发商感到“肉疼”。

“即使不收回预售证，主管部门也可责令开发商必须按当时拿证的备案价格销售囤积的房源，且不能涨价，否则其他开发项目不能网签，使用这种行政手段，开发商的‘饥饿营销’也就大大收敛。”一业内人士说。

[责任编辑：杨凡、张帅]

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