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济南区级城投公司遇转型之困 有企业十五六年来无业务

来源:舜网-济南时报

作者:潘庆照

2016-12-21 09:06:12

历城城建公司曾经所在的花园路88号楼,如今已成了一家演艺广场。见习记者王汗冰 摄

历城城建公司曾经所在的花园路88号楼,如今已成了一家演艺广场。见习记者王汗冰 摄

如果没有人告诉你,你绝不会知道——如今西周南路东方广场的3楼里装着济南市历城区城市建设综合开发公司(以下简称“历城城建公司”)。这个曾经开发过七里堡小区、花园小区、将军小区等众多地产项目,一度成为历城区城建、房产开发主要平台的区建委下属企业,已经十五六年再未有一笔项目,负债超过2个亿,办公区甚至连一个门牌标识也没有。

今年2月,财政部等四部委发出《通知》,规范土地储备和资金管理。其中包括,今年开始各地不得向银行举借土地储备贷款、对现有土地储备机构进行全面清理等。这意味着政府融资职能被剥离,而许多城市现存的城投公司转型迫在眉睫。其实,在此之前,包括历城城建公司在内的“老13家”城投公司早已陷入冰火两重天,如今转型更是遇困。

历城城建公司相关负责人说,如果有政策扶持,他们可以一举翻身。但现在已不是当年。

高悬的债务

曾被首次披露政府性违约如今负债超两亿

因为登记地址变更而无法与企业取得联系,今年10月17日,历城城建公司曾被济南市历城区工商行政管理局列入经营异常名录。时下,它曾经所在近20年的历城区花园路88号已经外租变成了一家演艺广场,它当年的风光也随之一去不复返。

如今委身于东方广场3楼的历城城建公司约有四五个办公室,办公区域内无任何公司标识,也少有人走动。此前有媒体报道称,早在2011年底,因为实质性业务已很少,不少员工相当于赋闲在家。今年12月初,济南时报记者探访之时,公司内可见五六名员工,据称他们现在并无老总当家,是一名李姓副总在主持工作。

公司迁址大约发生在3年前。历城城建公司李姓副总证实了这一点,他说当时是前几任老总的决策,具体原因不清楚。但来自外界的猜测是,迁址也正是因经营困难所致。据称,截至2011年底,历城城建公司的实质性业务已所剩无几。

该李姓副总对经营困难的描述严重得多。据他说,近十五六年来,历城城建公司已再无一笔城建开发业务。而这对于“主要从事历城区新区建设、旧城改造范围内的房地产开发”的他们来说,无异于釜底抽薪。

公开资料显示,2013年,齐鲁银行发布当年年报,披露历城城建公司3507万贷款本金违约,并欠息高达613万元。当年的报道称,这是商业银行首次公开披露政府性债务违约。据称,此前,历城城建公司与齐鲁银行已有多年业务往来,以上部分贷款系以借新还旧形式产生,但2012年,自身现金流有限的历城区城建公司开始拖欠利息,这揭开了违约的序幕。齐鲁银行因此提起了诉讼。

上述李姓副总证实了公司自身现金流有限的说法,据称当年公司系济南市历城区建设管理局全资成立,城建开发的收入全部上交。截至今日,该李姓副总称公司负债已超过2个亿,其中除以上齐鲁银行常年累计的旧账之外,还有一部分工程款欠账。而至今,历城城建公司与齐鲁银行的官司账尚未厘清。

此前的2013年,历城城建公司也因拖欠员工工资15个月而遭到投诉,据称自2012年3月截至当时,员工的养老保险和医疗保险也已拖欠,200多名员工无任何保障,陷入空前的困难状态。

李姓副总表示,截至今日,员工的养老保险尚在拖欠,这直接导致了员工多年安定不下来。当年曾被视为荣誉和铁饭碗,争抢着工作机会的公司,俨然已成鸡肋。

没落的平台

国家放开住宅房地产市场 打破垄断后造血功能几无

历城城建公司并不是当年“老13家”中的孤例。12月12日,记者探访经七纬六路68号,原槐荫区城市建设综合开发公司(以下简称“槐荫城建公司”)地址时,同样遭遇了闭门羹。据知情者称,该公司已搬走至少10年,而在工商登记信息里,该公司信息也已无从查询。济南市历下区城市建设综合开发公司(以下简称“历下城建公司”)总经理于克则证实,因为长期没有开发业务,槐荫城建公司资质早被吊销,公司也随之注销。

以上各区的城建公司都是当年“老13家”中的成员。上世纪80年代,全国大中城市普遍掀起城市开发高潮,一方面是对老城区进行改造、提升,二是解决单位职工住宅需求。据称,当时,作为一种普遍模式,济南市一级及各个区均由政府或区建设管理局、房管局出资,成立一家城建开发公司和房屋开发公司,编制为事业单位,专门承担城市建设和住宅开发任务。从1984年至1992年前后,济南共成立此类城投公司13家,业内称为“老13家”。

历下城建公司是这其中最早成立的。于克在此工作了30多年了,自然也对各家情况熟知于心。谈及过去,于克首先说起“老13家”的历史贡献——1984年前后,济南的单位职工住宅需求大增,不少好的单位都会成立基建领导班子,建职工宿舍。因为临时搭起的班子没有专业人员,无形中就造成了浪费,效率也低。在此背景下,此前的济南市统一建设办公室改为济南市城市建设综合开发公司(以下简称“济南城建公司”),各个区县也相继成立了城建开发公司和房屋开发公司,济南的城建开发随即进入高速发展期,“老13家”当时不仅提高了相关开发的专业程度和质量、效率,更重要的是弥补了政府资金不足的短板,此后的政府办公楼建设、办公经费、车辆购置,甚至是学校和医院的建设,都需要他们的资金投入。

于克直言,“老13家”一路走来就是吃政策这碗饭的。当年他们的住宅开发往往都是跟旧城改造相结合,为了解决资金来源,政府给了“以房养路 以路带房”的政策——即,城市主干道的拓宽改造,路两边的开发权归城建公司,“一部分能安置拆迁户,再一部分空出的土地能盖一些单位的宿舍,通过这些资金的收入,弥补城市建设的投入。”另外,当时的单位住宅开发都是“以销定产”,“比如,我会来先和你谈,我想要多少宿舍,我想要多少栋楼,先签好合同,然后按照合同要求和户型要求来盖。”这种没有市场竞争的模式,给“老13家”带来了源源不断的收入。于克说,有的城建公司成立之初注册资金只有十来万,两年后资产即达到了上千万。

当时,历下和历城城建公司等也一度成为各自区的城建、房产开发的主要平台。仅历城城建公司,当时就开发过七里堡小区、铜件厂小区、电筒厂小区、花园小区、将军小区、环东佳苑小区、杏林苑小区等众多住宅项目,其中不少小区为政府部门、国有企业的单位宿舍。公开报道显示,鼎盛时期,历城城建公司还分别出资50万、203万成立了两家全资子公司,另外还一度对齐鲁银行持有近200万股股权,业务已呈现多元化发展。

转折出现在1999年之后,当年新土地法施行,国家放开住宅房地产市场,单位福利分房也改为以住房补贴形式,曾经垄断的政府开发平台遭遇市场的冲击,日渐没落,大约正是自那以后,历城和槐荫的城建公司再无业务,曾经的黄金时代瞬即而逝,造血功能几无。

转型的困局

不转型只剩苟延残喘“多、小、散、弱”待破题

近年来,历下城建公司一直是各区同行参观学习的对象。12月12日,长盛北区68号楼的院内车水马龙,当年历下区政府下属的历下城建公司、历下房屋开发公司和历下高新公司都已合到了这里,于克是总负责人。通过区里的运作,他们在继续进行区属基础设施建设和旧城改造,尤其一些政府主导但少有经济效益的项目。

当年城投公司“(数量)多、(规模)小、(产业)散、(实力)弱”的问题正在历下有所改观,但从全市的层面来看,仍待破题。连日来,济南时报记者经过实地探访和多方信源证实,截至目前,除历城和历下之外,市中区还有济南市市中区房地产开发(集团)总公司,隶属于市中区政府;天桥区还有济南天发房地产(集团)总公司(以下“简称天发集团”)和济南天建房地产开发有限公司,分别隶属天桥区政府和天桥区建委;其他,如长清、章丘、济阳、商河和平阴等也均有此类城投公司。

公开资料显示,2005年8月,投融资改革的“济南模式”确立——济南市政府投融资管理中心成立,同时组建济南市国有资产运营有限公司,之后根据具体项目,又相继成立了济南市城市投融资管理中心(济南市城市建设投资有限公司)、济南市西区投融资管理中心(济南市西区建设投资有限公司)、济南市旧城改造投融资管理中心(济南市旧城改造投资运营有限公司)、济南市小清河投融资管理中心(济南市小清河改造投资有限公司)等4个市直平台,加上此前的历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清等6个区平台,搭建起一个投融资平台体系。但来自历下和历城城建公司的说法称,除了各自区属公司同属一个平台“娘家”之外,其他区与区、区与市的公司之间并无关联。

于克说,济南城建公司历经济南市房地产开发总公司等阶段后,于2009年引进绿地集团转企改制,并注册成立济南绿地泉景地产股份有限公司。2011年,济南市城市建设投资有限公司与济南市国有资产运营有限公司合并,成立济南城投集团。市直平台多历改革,但是区一级的城投公司则囿于体制制约进入一种困境。于克所说的制约在于政策方面——区属部门没有土地规划审批权限,“干活都是在区里,行政审批都是在市里,形成矛盾。”

历城城建公司的李姓副总也在盼政策,他说当年“腾笼换代”通过政府之间交往,他们搞过一块地,一直在保留着,如果能在规划、设计和土地转让政策上开绿灯,他们将一举翻身。但这在于克看来是不可能的,现在已不是当年划拨土地的时候了,要想承建开发必须重新走土地出让和规划手续,而一出让就是进入市场竞争,这对已负债2个多亿的公司来说无法完成。“这块地在他手里等于废了”,于克摇头说。

但是于克寄望的土地规划审批权限下发,并由此通过平台融资实现经济收益的想法,恐怕也行不通。今年2月,财政部等四部委发出《通知》,规范土地储备和资金管理。其中包括,今年开始各地不得向银行举借土地储备贷款、对现有土地储备机构进行全面清理等。这意味着政府融资职能被剥离。

日前,记者从济南市直4大平台内部人士处了解到,目前,市直4大平台尚未接到剥离政府融资职能的明确通知。公开的新闻报道则显示,2014年3月19日,“2014年济南市城市建设投资有限公司公司债券”成功发行,当时的评论称这标志着我市推进市场化改革、创新投融资方式和多元化融资取得新的阶段性成果。

历城城建公司的李姓副总说,如果走向市场,他们就只剩下倒闭一途。“区里面在调整,单位也在调整,都不好说。”就此,作为其“娘家”的历城区建委则表示,区里现正就城建公司的转型商讨指导意见,但还没正式出台。“最终肯定由区里来定。”历城区建委一赵姓主任说。

12月9日,在全市工作务虚会上,省委常委、市委书记王文涛也谈到了投融资体制改革的问题,他提出,要推动全市投融资平台整合,变按区域划分为按功能划分,使平台设置更加科学合理。并且,要推动机关事业单位的经营性资产脱钩,分类注入相关平台,推动平台做大做强。

12月18日,在经三路195号,曾经济南市槐荫区房屋建设综合开发总公司所在的三层办公楼已改成了一家宾馆,老板娘说此地易主已有十五六年了,她只知道这座楼曾是他们开发的。

曾经的辉煌

上世纪80年代

全国大中城市掀起城市开发热潮(济南市一级及各个区均由政府或区建设管理局、房管局出资,成立一家城建开发公司和房屋开发公司,编制为事业单位,专门承担城市建设和住宅开发任务。)从1984年至1992年前后,济南共成立城投公司13家,业内称为“老13家”

(为了解决资金来源,政府给了“以房养路 以路带房”的政策。以历城城建公司为例,当时就开发过七里堡小区、铜件厂小区、电筒厂小区、花园小区、将军小区、环东佳苑小区、杏林苑小区等众多住宅项目)

如今的没落

1999年,新土地法施行,国家放开住宅房地产市场,单位福利分房也改为以住房补贴形式,曾经垄断的政府开发平台遭遇市场的冲击。

(以历城城建公司为例,大约从1999年以后,几乎再无业务——截至2011年底,实质性业务已所剩无几——2012年,自身现金流有限的历城城建公司开始拖欠利息,这揭开了违约的序幕。齐鲁银行因此提起了诉讼。——2013年,齐鲁银行发布当年年报,披露历城城建公司3507万贷款本金违约,并欠息高达613万元。——截至今日,公司负债已超过两亿。)

[责任编辑:董迪、于国奇]

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