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任志强:中国楼市依然“有肉卖”

[提要]近日,任志强毫不客气的与主张不买房的谢国忠较劲,宣称“不与傻瓜对话”,同时还劝解内心惶惶的购房者不用担心房价大涨,因为中国楼市依然“有肉卖”.

  任志强退休了,可他的大嘴丝毫没有隐退的迹象。

  近日,任志强毫不客气的与主张不买房的谢国忠较劲,宣称“不与傻瓜对话”,同时还劝解内心惶惶的购房者不用担心房价大涨,因为中国楼市依然“有肉卖”.

  今年房价不会大涨?

  根据中国国家统计局7月18日发布的报告,6月全国70个大中城市房价环比平均涨幅达0.02%,这是该数据在连续下跌8个月后首次出现正增长。各地楼市的成交量也开始回升。为什么会出现这样的情况?

  “近期楼市回暖,首先是因为国家宏观调控从调通胀转为稳增长为主,这使得市场信心发生了变化;在购房者信心有所回升之后,国家货币政策也出现变化,出现了下调存款准备金率、降息措施。”华远地产董事长任志强分析认为这两个因素再加上大部分房地产企业正在用打折促销的方式剌激交易量的回升,这就使得近期楼市有所回暖,虽然目前的市场行情还没有出现很大的好转,但房地产最坏的时期已经过去,且今后仍然有发展空间。

  对于房地产市场的走势,任志强认为,三季度,房地产市场将进入一个企稳的阶段。“更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金,所以我认为三季度房地产市场将筑底企稳,房价不会大涨和大跌的现象。”

  “今年不用担心,房地产还处于有肉可卖的时候,而到了明年,也许会出现没肉可卖的局面。”如果说,猪肉价格的平稳,存栏数是关键,那么在任志强看来,房地产价格要保持平稳,也需要一定“存栏数”.他认为,“比较合理的是保持六个月的库存。”

  任志强所做的一份土地购置图表中,每一段时期土地购置负增长,都会带来一次房价的非理性上涨。比如2007年,2010年。

  “从买地到销楼,是有一定周期的。2010年至2011年7月,土地购置增幅大涨,带来了目前的库存大增。但2012年1-5月,土地购置增幅为-18.7%,这有可能带来明年市场的波动。”任志强说。

  按照现在的统计来看,中国房地产库存大概在3亿左右,“按过去前两年的销售量平均计算,大概有8-9个月份的销售过程。如果新建住房不能持续增长,或者维持现有情况下不能继续扩大,那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。”

  这会意味着房价的大涨吗?任志强说,“在有十个月以上的库存情况下,暴涨是不太可能的。”所以,对于市场来说,增加供给,或许是平抑房价的最好方法之一。

  “不与傻瓜对话”

  近日,独立经济学家谢国忠抛出“千万别买房 ,手上有空房子赶紧卖点”的观点,谢国忠从中国的高房价收入比,高存量房以及社会面临着人口老龄化三大问题分析佐证自己的观点。

  素有“大炮”之称的任志强马上来凑热闹,而且直截了当的堪称犀利:“别和傻瓜对赌。”很显然,他认为说“房价要跌50%,千万别买房”的谢国忠是傻瓜。

  任志强一向坦承“对房地产从不悲观,我只对错误的调控政策悲观。如果用好的政策,中国的经济不会是现在这个样子,中国的房地产也会比现在要好。”

  他认为中国房地产的核心问题在于分配:“一方面,垄断条件下,土地的定价权不在市场,而在政府手里。当市场配置资源的时候,租金和城市的公共产品集中度或者是城市中心区的距离是对称的。现在发生了巨大的变化,土地制度是共有土地和农村土地之差,形成了巨大的悬崖。这个悬崖是土地收入差别,就是不合理的价格曲线上升了,就是国有土地和政府垄断的原因,农村土地不能转让和自由买卖导致两级土地的价差,实际需求比要低,因此政府可以用低价征用,之后高价专卖,中间形成了不合理的差距,这就是土地巨大的差距。”

  另一方面,税收所占比重逐年加大。以北京为例,按照北京市相关财务报告可看出,税收部分已经达到了19%,因此北京市财政部门提出要降低财政收入中房地产的比例,提高其他的比例,目前这一比例是很高的,房地产税占到一定的比重,占到地方财政收入的4.5%,两者相加有20%到25%的比重,就是全部的比重,如果按照单一产业来说,房地产是最多的,而其他的单一产业中,没有任何一个产业可以弥补这么多的税收。

  从长远来看,任志强认为,房地产市场仍然有发展的空间。任志强首先指出,说房地产的黄金时间已经过去,这是一个错误的说法,因为中国的城市化率还远远没有达到要求。

  从一线城市来看,北京、上海的城市化率达到了58%,但二三线城市的平均城市化率只有40%,长沙也在40%多一点点,都低于世界平均水平。在今后的城市化过程中,人口将大量向城市流动,这就会导致城市住房需求总量的增加,房地产市场因此仍有空间。


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