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我们需不需要学区房?

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  ▲学区房不断上涨的房价背后,折射出中国式家长为了获取优质教育资源,不惜重金抢夺学区,不断“孟母三迁”的现实。

  房子和子女教育,可以并称为中国家庭的两大历史使命,是中国人最愿意花钱的事,尤其两者搅在一起的时候更不得了。

  从“孟母三迁”到孟母“三千”

  昔孟子少时,父早丧,母仉氏守节。居住之所近于墓,孟子学为丧葬,躄,踊痛哭之事。母曰:“此非所以处子也。”乃去,遂迁居市旁,孟子又嬉为贾人炫卖之事,母曰:“此又非所以处子也。”舍市,近于屠,学为买卖屠杀之事。母又曰:“是亦非所以处子矣。”继而迁于学宫之旁。每月朔望,官员入文庙,行礼跪拜,揖让进退,孟子见了,一一习记。孟母曰:“此真可以处子也。”遂居于此。(西汉·刘向《列女传·卷一·母仪》)

  耳熟能详的“孟母三迁”,用现代语言翻译一下,就是一个寻找优良学区房的故事。中国人重视教育的传统延续至今,最终与房地产业嫁接在一起,衍生出“学区房”,这既是市场规律使然,也是现行教育体制下的一个独特现象,它影响着都市人的生活态度和价值观。

  相关调查显示,家长对于不同阶段的教育资源关注度有所不同,家长对于幼儿园的关注率是40%,小学则是65%,初高中上升到70%,也就是说,随着孩子年龄上升,家长对于教育的关注度愈来愈强。“都说‘让孩子赢在起跑线上’,从一张优秀的毕业文凭逐渐倒推,大学、高中、初中、小学、幼儿园环环相扣,可是幼儿园都采取对口制,所以最终房子要选得好。”一位学区房业主表示。

  当孟母“三迁”变成为购买学区房劳心的孟母“三千”,中国家长对于教育的重视亘古未变。

  调查显示,83%的购房者透露,如果可以穿越时光回到最初买房的明媚春日,他们还是会慎重地选择学区房:一方面,相比一般学校,名校的硬件设施、师资力量及教学理念颇具优势。其生源也更丰富优质:在一个高手林立、竞争激烈的环境内读书,有利于激发孩子的上进心,也有利于接受优秀同学的熏陶,从而提高孩子的学习成绩以及各方面能力。

  另一方面,学区房项目往往位于城市较为发达地带,本身商业配套、交通配套等都具有较好的资质,只是在更为突出的教育资源配套之下被购房者忽视了。买房置业即使是出于对学区位置的青睐,也要考虑到楼盘的生活配套,而学区房在这方面往往也有不俗的表现。

  隐喻和泡沫

  实际上,在中国家长心里,学区房价格=普通房产价格+入学名额价格。

  一套单价2万块的学区房,如果周围的非学区房单价是1万,那么这个好学校的入学名额价格就是1万/平米。买了这样一套学区房,溢价部分就相当于多花了几十万,甚至上百万买了一个优质小学的学籍。考虑到优质的教育资源稀缺,以及现行的中小学入学制度,这几乎是一个必然出现的市场化行为。

  济南学区房价格一直处于稳定增长状态。记者身边有位家长为了给女儿争取一个优质学区名额,以单价9000的价格买了一套只有18平的房子。

  这位家长的计划是,等孩子入学成功,再加上一点价格转手卖给下一拨适龄儿童的家庭。所以,他完全没有对这间房子投入,只在学校例行家访时布置了简单桌椅。当然,这些添置也会算在转让价格中。

  按照价值规律看,这算盘非常之“如意”。在同等稀缺资源中,房子越小,流动性相对较强,投入成本也更小。

  当然,这个“算盘”是有前提的,最重要的是政府学区划片政策,这个政策一旦改变,这个算盘就失去价值支撑,转手下一拨学龄儿童的计划则成为一场击鼓传花游戏。实际上,目前济南市场上这种事情并不少见。今年五月,市中区教育局公布2016年市中区各学校划分示意图,新增优质学区的房价在一夜之间每平上涨三千元。反之,许多楼盘出现纠纷,也是由于学区重新划分引起的。

  另外,教育师资的流动、私立学校的兴起乃至二胎政策的放开都对学区房的价值流动产生影响。

  “吴晓波频道”用《纸牌屋》里的台词将权力和房产做对比:权力就像房产,所有的问题都关乎于位置、位置、位置!你离中心越近,你的价值就越大。但是,我们要明白,有一些中心会变化,有一些则不太容易变化。

  更隐喻处在于,当资产价值增长的兑现预期被改变之后,原本的优质资产可能就会成为一种泡沫,尽管在破裂前,我们还不能称其为泡沫。

  资源配置缓解学区焦虑

  “学区房是对中国优质教育资源稀缺的衡量标准。”在财经评论员叶檀看来,学区房溢价来自于就近入学的政策,本身是为了公平,借此摆脱按价择校和贫富分区。但经济学起码的供需理论在此时起了作用——只要是稀缺资源,就一定会表现在溢价上。学区房疯狂溢价的背后是,中国不缺教育资源。

  据其介绍,数据显示中国教育投资占GDP的比重达到4%,师生比也赶上了发达国家的水平。但中国教师的周课时量只有13学时,美国的教师有25学时。中国教师上大课,美国教师赶场子,人家教师在小班级的周转率高,所以美国教师队伍闲人少。

  为了从制度上改变学区房溢价的病根,教育部也在进行督导。截至2015年底,全国一共有1302个区(县、市)通过义务教育均衡发展督导评估认定,完成2015年目标的68%,完成2020年目标的47%。

  今年三月,《济南市基础教育专项规划修编方案》(2015-2020年)面向社会征求意见。

  《方案》显示,济南市将规划幼儿园1227所,其中现状保留264所,规模调整339所,撤销162所,规划新增624所,班级数10772班(撤销的幼儿园须待周边新建幼儿园后撤销)。五年里完成1146所学校的规划建设,其中新建513所中小学,让农村学生走读半径不超2公里。

  针对学区房溢价问题。《方案》提出,全市将整合优化、促进公平,通过推广集团化办学模式、进行优势资源统筹配置,以“名校嫁接”、优秀教师轮换等方式带动新建和薄弱学校的发展。

  此外,近期济南市人民政府办公厅印发《济南市乡村教师支持计划(2015-2020年)实施方案》,也有益于教育资源的统筹配置。

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